22. Nov, 2023

Was eine Erbengemeinschaft bei einem Immobilienverkauf alles beachten muss

Immobilienverkauf durch Erbengemeinschaft

Eine Erbschaft ist gemeinhin eine angenehme Sache, vor allem wenn es um ganze Immobilien geht. Schwierig wird es dagegen, wenn mehrere Personen eine vererbte Immobilie unter sich aufteilen müssen oder möchten. Im Idealfall stimmen alle Beteiligten der Erbengemeinschaft einem Verkauf der Immobilie zu und teilen den Erlös untereinander auf. Problematischer wird es hingegen beispielsweise, wenn einer der Erben die Immobilie halten möchte, während die anderen Miterben die Immobilie möglichst schnell zu Geld machen möchten.

Worauf Sie beim Immobilienverkauf in einer Erbengemeinschaft achten müssen und wie Sie mit möglichen Konflikten untereinander umgehen können, werden Sie in diesem Artikel erfahren.

Was gibt es bei einem Immobilienverkauf durch eine Erbengemeinschaft zu beachten?

Sie haben sich untereinander auf einen Verkauf der geerbten Immobilie geeinigt. In diesem Fall geht es darum, einen reibungslosen und rechtlich korrekten Verkaufsprozess über die Bühne zu bringen. Nun sollten Sie für einen schnellen und soliden Verkauf folgende Dinge beachten:

Einen realistischen Verkaufspreis festlegen: Weder potentielle Interessenten noch Sie selbst als Verkäufer haben etwas davon, wenn Sie den Verkaufspreis zu hoch ansetzen, beispielsweise weil Sie der Immobilie einen hohen emotionalen Wert beimessen. Dieser Wert allein ist jedoch leider kein Faktor, der einen hohen Verkaufspreis rechtfertigt.
Natürlich sollten Sie den Verkaufspreis aber auch nicht zu niedrig ansetzen, denn in diesem Fall können Sie sich vor Kaufinteressenten zwar nicht retten, verkaufen die Immobilie jedoch unter Wert. Wir empfehlen Ihnen daher, einen Gutachter oder einen Immobilienmakler zu beauftragen, der den aktuellen Marktwert der Immobilie ermittelt und einen angemessenen Verkaufspreis vorschlägt.
Einen Vertreter der Erbengemeinschaft bestimmen: Es ist sinnvoll, eine Person aus der Erbengemeinschaft zu bevollmächtigen, die Erbengemeinschaft zu vertreten und den Verkaufsprozess zu koordinieren. Diese Person übernimmt dann die Kommunikation mit potentiellen Käufern, einem Immobilienmakler sowie anderen beteiligten Parteien, zum Beispiel einem unabhängigen Gutachter.
Rechtliche Dokumente vorbereiten: Für einen reibungslosen und seriösen Immobilienverkauf ist ein notariell beglaubigter Kaufvertrag erforderlich. In diesem sind die genauen Verkaufskonditionen schriftlich festgehalten. Wichtig ist es, dass dieser Kaufvertrag von allen Beteiligten der Erbengemeinschaft unterzeichnet wird.
Den Verkaufserlös untereinander aufteilen: Um Streitigkeiten oder Missverständnisse zu vermeiden, sollte schriftlich klar dokumentiert und vereinbart sein, wie der Verkaufserlös innerhalb der Erbengemeinschaft verteilt wird. Dies sollte gemäß den gesetzlichen Bestimmungen bzw. den schriftlichen Vereinbarungen erfolgen.
Notwendige Unterlagen besorgen: Für einen reibungslosen Verkauf sollten sämtliche erforderlichen Unterlagen vorliegen. Hierbei handelt es sich beispielsweise um Sterbeurkunde, Grundbucheinträge, Baupläne oder Grundsteuerbescheide.
Steuerliche Dinge beachten: Prüfen Sie rechtzeitig, ob Gebühren, Steuern oder andere finanzielle Verpflichtungen beim Verkauf der Immobilie anfallen.

Was ist eigentlich unter einer Erbengemeinschaft zu verstehen?

Eine Erbengemeinschaft existiert, sobald mehrere Personen gemeinsam eine Erbschaft antreten. Dies bedeutet also, dass es gleich mehrere Personen gibt, die gemeinsam als Erben auftreten. In der Regel entsteht eine Erbengemeinschaft, wenn es keine expliziten Anweisungen in einem Testament oder Erbvertrag hinsichtlich der Aufteilung des Nachlasses gibt. In diesem Fall erben die gesetzlichen Erben gemeinschaftlich und bilden automatisch eine Erbengemeinschaft. Alle Mitglieder der Erbengemeinschaft haben gemeinsam das Recht auf den geerbten Nachlass. Dies bringt es mit sich, dass sie gemeinsam Entscheidungen hinsichtlich des Nachlasses zu treffen haben. Dies wiederum setzt voraus, dass sich die Miterben untereinander einigen, wie mit dem Nachlass zu verfahren ist.

Was sind die wichtigsten Aspekte bei einer Erbengemeinschaft?

Alle Mitglieder der Erbengemeinschaft sind gemeinsam Eigentümer des geerbten Nachlasses.
Sie treffen alle Entscheidungen hinsichtlich des Nachlasses gemeinsam. Dies gilt natürlich nicht nur bei der Verwaltung des Erbes, sondern auch, wenn es darum geht, Vermögenswerte - in unserem Fall also Immobilien - zu verkaufen.
Die Erbengemeinschaft hat sich untereinander zu verständigen, wie der Verkaufserlös unter den Miterben aufgeteilt werden soll.

Wie Sie sich denken können, kann es sehr schwierig sein, wenn sich unterschiedliche Personen auf einen gemeinsamen Nenner verständigen müssen. Im nächsten Abschnitt beschäftigen wir uns daher mit möglichen Komplikationen und typischen Streitigkeiten innerhalb einer Erbengemeinschaft.

Wie kommt es zu Streitigkeiten in einer Erbengemeinschaft?

Leider sind Konflikte innerhalb einer Erbengemeinschaft keine Seltenheit. Wir zeigen Ihnen folgend, welche typischen Reibungspunkte es innerhalb einer Erbengemeinschaft geben kann. Gleichzeitig möchten wir Ihnen einige Tipps an die Hand geben, wie Sie mit diesen Konflikten umgehen und sie auflösen können.

Ungerechte Verteilung: Häufig gibt es Streitigkeiten, wenn die Mitglieder der Erbengemeinschaft verschiedene Vorstellungen hinsichtlich einer fairen Aufteilung des Nachlasses haben. Verständnis schaffen kann dabei eine klare und offene Kommunikation über die Gründe und Entscheidungen bei der Verteilung.
Unzureichende Kommunikation: Missverständnisse oder unglückliche Kommunikation kann zu Konflikten führen. Wichtig ist es daher, regelmäßige Gespräche und Treffen zu organisieren, um sämtliche Mitglieder auf dem gleichen Informationsstand zu halten.
Unterschiedliche Ansichten und Interessen: Möglicherweise besitzt jedes Mitglied der Erbengemeinschaft verschiedene Vorstellungen davon, wie man den Nachlass am besten verwalten oder aufteilen sollte. Respektieren Sie die Meinungen und Ansichten der Miterben, auch wenn diese konträr zu Ihren eigenen Vorstellungen sind. Entscheidend in diesem Zusammenhang ist Kompromissbereitschaft sowie die Suche nach Lösungen, die für alle Miterben tragbar sind.
Emotionale Belastungen: Ein Erbe setzt immer den Verlust eines möglicherweise nahestehenden Verwandten oder Bekannten voraus. Somit kann der Umgang mit Erbschaftsangelegenheiten eine emotionale Belastung darstellen, die ihrerseits zu Konflikten führen kann. Zeigen Sie daher Verständnis und Empathie für jeden Miterben.
Profis für rechtliche und finanzielle Fragen einschalten: Verschiedene Meinungen über finanzielle oder rechtliche Aspekte können Unstimmigkeiten mit sich bringen. Beziehen Sie in diesem Fall Fachleute ein, um klare rechtliche und finanzielle Richtlinien festzulegen. Unabhängige Berater oder Mediatoren können ebenfalls dabei helfen, Konflikte zu lösen, was Abstimmungen innerhalb der Erbengemeinschaft leichter macht.

Extratipp: Wir alle sind Menschen mit Emotionen, keine Frage. Doch sollten Sie und alle Miterben einen kühlen Kopf behalten, wenn es um die Verteilung des Nachlasses geht. Stellen Sie die eigenen Befindlichkeiten möglichst hinten an und konzentrieren Sie sich auf die Sache, nämlich den Nachlass möglichst gerecht untereinander aufzuteilen. Bleiben Sie dabei sachlich und lassen Sie sich nicht von Sympathien dem einen oder anderen Mitglied der Erbengemeinschaft bei der Entscheidungsfindung beeinflussen. Auch private Differenzen sollten Sie möglichst außen vor lassen, wenn es um die Koordination des Nachlassverwaltens geht. Erstellen Sie eine Gruppe, zum Beispiel bei WhatsApp, in der Sie sich jederzeit mit allen Miterben abstimmen können. Somit bleiben alle Miterben jederzeit auf dem neuesten Stand der Dinge und Sie beugen damit Missverständnissen vor.

Welche Rolle kann ein Immobiliengutachten bei einer Erbengemeinschaft spielen?

Bei einer Erbengemeinschaft ist es vor allem bei einem geplanten Verkauf der Immobilie wichtig, deren Wert möglichst exakt bestimmen zu lassen. Dies kann durch ein Immobiliengutachten geschehen. Bei diesem Gutachten werden der Wert des Grundstücks und der Immobilie von einem unabhängigen Fachmann genau definiert. Doch worauf sollten Sie achten, wenn es um ein Immobiliengutachten bei einer Erbengemeinschaft geht?

Neutralität und Unabhängigkeit: Wichtig ist es, das Gutachten von einem neutralen und unabhängigen Sachverständigen erstellen zu lassen. Nur dann ist eine objektive Wertschätzung der Immobilie möglich.
Auswahl des Gutachters: Beauftragen Sie einen qualifizierten und erfahrenen Immobiliengutachter, der über entsprechendes Fachwissen und gute Kenntnisse des Immobilienmarktes verfügt.
Umfang des Gutachtens: Im Gutachten sollten alle relevanten Informationen enthalten sein, die Einfluss auf den Wert der Immobilie haben können. Dies beinhaltet beispielsweise den Zustand der Immobilie, deren Lage und Größe, die Bauqualität sowie die Ausstattung. Hilfreich ist es hierbei, vergleichbare Verkaufspreise ähnliche Immobilien in der Region als Referenz zu nehmen.
Einverständnis mit dem Gutachten: Selbstverständlich sollten sich alle Mitglieder der Erbengemeinschaft mit der finalen Auswahl des Gutachters einverstanden erklären und die genauen Bedingungen des Gutachtens verstehen, damit für alle Seiten Verlässlichkeit im weiteren Verkaufprozess entsteht. Zusätzlich sollten die Kosten für das Gutachtens fair auf alle Erben aufgeteilt sein.
Zweck des Gutachtens: Ein Immobiliengutachten ist als Grundlage für Verhandlungen innerhalb der Erbengemeinschaft zu verstehen. Somit ist eine gerechte Verteilung des Nachlasses möglich. Es lässt sich zudem für rechtliche Zwecke verwenden, um etwa die Höhe der Erbschaftsteuer zu bestimmen.

Fazit: Streitigkeiten in einer Erbengemeinschaft können belastend sein, aber durch eine konstruktive Herangehensweise, offene Kommunikation und gegebenenfalls professionelle Unterstützung können viele Konflikte gelöst oder vermieden werden.

Ein Immobiliengutachten kann helfen, Streitigkeiten innerhalb der Erbengemeinschaft zu vermeiden, indem es eine objektive Basis für die Bestimmung des Immobilienwertes bietet. Die Zusammenarbeit mit einem Immobilienmakler kann den Verkaufsprozess erleichtern. Ein Makler kann den Verkauf organisieren, potenzielle Käufer finden und den rechtlichen Prozess unterstützen.