Tipps für den Verkauf der Wohnung – Alles, was Sie zum Verkauf einer Wohnung wissen sollten

Möchten Sie eine Wohnung verkaufen, stehen Sie als Laie häufig vor einer echten Herausforderung. In diesem Artikel erfahren Sie alle relevanten Dinge, die für den Wohnungsverkauf wichtig sind. Wir werden Ihnen Antworten auf die Fragen liefern, in welchen Fällen sich ein Verkauf einer Wohnung lohnt, welche Unterlagen wichtig für den Wohnungsverkauf sind und wie Sie eine Wohnung möglichst schnell verkaufen können. Zusätzlich versorgen wir Sie mit einigen weiteren Tipps, damit der Verkauf einer Wohnung optimal über die Bühne gehen wird.

Wann lohnt sich der Wohnungsverkauf?

Generell gibt es nur wenige Unterschiede zwischen dem Verkauf einer Wohnung und dem Verkauf einer ganzen Immobilie. Hierauf werden wir später im Artikel noch genauer eingehen. Genau wie beim Hausverkauf gibt es auch beim Verkauf einer Wohnung keine bestimmte Verkaufssaison. So können Sie eine Wohnung im Winter ebenso wie im Sommer verkaufen. Die hellen Monate im Frühling und Sommer bieten sich jedoch optimal für den Wohnungsverkauf an, denn warmes Sonnenlicht ist bestens für Fotoaufnahmen sowie Besichtigungstermine geeignet.

Niedrige Zinsen für den Wohnungsverkauf hilfreich

Hilfreich für einen möglichst lukrativen Wohnungsverkauf ist zudem die Situation auf dem Immobilienmarkt, also das Verhältnis aus Angebot und Nachfrage und entsprechende Entwicklungen. Wenn sich zusätzlich die Zinsen auf einem niedrigen Niveau bewegen, ist das Interesse an Wohneigentum grundsätzlich größer. So spielt die aktuelle Niedrigzinsphase positiv in Ihre Karten, wenn es um den Verkauf einer Wohnung geht.

Wie schnell können Sie eine Wohnung verkaufen?

Generell ist der Verkauf einer Wohnung nichts, was sich zwischen Tür und Angel erledigen lässt. Bleiben Sie daher realistisch und geduldig, wenn es um den Verkauf einer Wohnung geht. Jeder Schritt beim Wohnungsverkauf bedeutet einen gewissen zeitlichen Aufwand. Erwarten Sie daher nicht, den Wohnungsverkauf innerhalb weniger Tage abschließen zu können, sondern planen Sie stattdessen ausreichend Pufferzeiten mit ein.

Verschiedene Faktoren bestimmen den zeitlichen Aufwand

Grundsätzlich spielt natürlich der Verkaufspreis eine große Rolle dafür, wie schnell sich eine Wohnung verkaufen lässt. Doch auch das Verhältnis aus Angebot und Nachfrage in der jeweiligen Region hat Einfluss auf die Wartezeit, die Sie beim Verkauf einer Wohnung einkalkulieren müssen. Nicht zuletzt ist auch die Lage einer Wohnung ein wichtiger Faktor dafür, wie schnell Sie einen Käufer für Ihre Wohnung finden. Als Faustregel gilt jedoch, dass Sie für den Verkauf einer Wohnung etwa drei bis fünf Monate einplanen sollten.

Tipps, um den Verkauf einer Wohnung optimal vorzubereiten

Sie werden es sich denken können, dass es für den Wohnungsverkauf nicht ausreicht, die Immobilie auf entsprechenden Plattformen im Internet zu präsentieren. Im Vorfeld des Verkaufs gilt es einige Dinge zu erledigen, allein um rechtliche Risiken beim Immobilienverkauf zu umgehen. Die beiden wichtigsten Schritte im Vorfeld sind sicherlich das Festlegen des Kaufpreises sowie die Definition der Zielgruppe. Weitere Tipps und hilfreiche Informationen dazu finden Sie in den folgenden Abschnitten.

Schritt 1: Den Angebotspreis der Wohnung definieren

Wenn Sie eine Wohnung verkaufen möchten, müssen Sie natürlich zunächst den Marktwert des Objektes kennen. Dieser dient letztlich als Grundlage, um einen Angebotspreis zu definieren, der weder zu hoch noch zu niedrig angesetzt ist. Verschiedene Faktoren spielen für die Wertermittlung eine Rolle. Beispiele hierfür finden Sie in den folgenden Abschnitten.
Zu empfehlen ist es jedoch, eine Immobilienbewertung von einem Makler durchführen zu lassen, sodass Sie einen realistischen Verkaufspreis erfahren.

Welche Rolle spielen Baujahr und Ausstattung für den Verkaufspreis?

Neubauten und Gründerzeitbauten sind grundsätzlich sehr beliebt bei Käufern. Mit diesen Immobilien lassen sich also äußerst lukrative Verkaufspreise erzielen. Im Vergleich hierzu fällt die Nachfrage nach Immobilien aus den 1950er bis 1970er Jahren geringer aus. Dasselbe hat auch für Wohnungen im Erdgeschoss Gültigkeit, die häufig weniger lichtdurchflutet sind und gleichzeitig weniger vom Heizverhalten der Nachbarn profitieren. Auf der anderen Seite sind Wohnungen im Erdgeschoss mit Garten oder Terrasse wertvoller als höher gelegene Objekte, die ohne diese Ausstattung auskommen müssen.

Übersicht: Welche Faktoren haben Einfluss auf den Verkaufspreis einer Wohnung?

Die Etage,

die Größe der Wohnung,

die Anzahl der Zimmer,

die Raumhöhe,

der Schnitt der Wohnung,

das Baujahr der Immobilie,

weitere Ausstattungsmerkmale wie beispielsweise Terrasse, Garten, Balkon, Tageslichtbad, die Verglasung der Fenster oder die Art der Heizung.

Wir empfehlen Ihnen an dieser Stelle noch einmal, den Wert Ihrer Wohnung vor einem geplanten Verkauf durch einen Experten bewerten zu lassen. Durch diese Wertermittlung haben Sie einen wertvollen Anhaltspunkt für den Verkaufspreis Ihrer Wohnung und eine gute Grundlage für Verhandlungen mit potentiellen Interessenten.

Schritt 2: Die Zielgruppe für den Verkauf einer Wohnung definieren

Wenn Sie eine Wohnung möglichst lukrativ und schnell verkaufen möchten, kennen Sie im Idealfall die typische Käuferzielgruppe. Wohneigentum ist grundsätzlich nicht nur für Investoren, sondern auch für Mieter interessant, welche die Wohnung selbst bewohnen möchten. Betrachten Sie daher aus Käufersicht die Vorzüge und Eigenheiten der Wohnung, die Sie verkaufen möchten. Hierzu sollten Sie dann auch die typischen Wünsche hinsichtlich Lage und Ausstattung der jeweiligen Käuferschicht kennen. Welche dies grundsätzlich sind, erfahren Sie im folgenden Abschnitt.

Die Wünsche von Paaren

Paare mögen Wohnungen mit Umbaupotenzial oder bereits bezugsfertige Wohnungen.

Sie bevorzugen eine mittlere oder kleine Größe der Wohnung.

Die Lage der Wohnung sollte sich vornehmlich am Stadtrand oder in der Stadt befinden.

Die Wünsche von Familien

Familien mögen bezugsfertige Wohnungen, die über einen soliden Standard verfügen.

Gerne darf ein großzügig dimensionierter Wohn-Ess-Bereich vorhanden sein.

Die Wohnung sollte groß oder mittelgroß sein.

Für Familien ist die beste Lage der Wohnung in der Vorstadt oder immer häufiger im ländlichen Umfeld.

Die Wünsche von Senioren

Senioren bevorzugen bezugsfertige Eigentumswohnungen.

Die Wohnungen sollten barrierefrei und/oder ebenerdig sein.

Für Senioren ist die infrastrukturelle Anbindung der Wohnung sehr wichtig.

Die Wohnung kann entweder in der Stadt oder am Stadtrand liegen.

In welchem baulichen Zustand befindet sich die Wohnung?

Je nach definierter Zielgruppe müssen Sie entscheiden, ob sich umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen vor dem Wohnungsverkauf als lohnend erweisen können. Während manche Käufer mehr Wert auf einen günstigen Preis legen und dafür in Kauf nehmen, die Wohnung nach dem Kauf nach eigenen Wünschen umzugestalten, suchen andere Käufer Wohnungen, die über eine gehobene Ausstattung verfügen und im besten Zustand sind.

Für Sie als Verkäufer ist es wichtig, das in Modernisierungsarbeiten investierte Kapital durch den Verkaufspreis wieder hereinzuholen, denn ansonsten droht ein Verlustgeschäft für Sie. Vergessen Sie dabei auch nicht, Ihre Eigenleistung in die Kalkulation einfließen zu lassen.

Lässt sich auch eine vermietete Eigentumswohnung verkaufen?

Diese Frage können wir grundsätzlich bejahen, wenn auch die typische Käuferzielgruppe bei einer vermieteten Wohnung eine andere als bei einem unvermieteten Objekt ist. Für vermietete Wohnungen interessieren sich vor allem Kapitalanleger, die sich durch Wertzuwachs und Mieteinnahmen des Objektes eine attraktive Rendite versprechen.

Der Verkauf einer unvermieteten Wohnung gelingt in der Regel aber schneller und zu einem lukrativeren Preis, allein aus dem Grund, da eine breitere Schicht an potentiellen Interessenten für das Objekt infrage kommt. Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung müssen Sie im Worst Case mit einem Preisabschlag von bis zu 30 Prozent im Vergleich zu einem unvermieteten Objekt rechnen.
Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung muss im Worst Case mit einem Preisabschlag von bis zu 30 Prozent im Vergleich zu einem unvermieteten Objekt gerechnet werden.

Nachteil einer vermieteten Eigentumswohnung für den Selbstnutzer-Käufer

Im Gegensatz zu einer unvermieteten Wohnung muss der Käufer eines vermieteten Objektes zunächst eine Kündigung wegen Eigenbedarfs an den aktuellen Mieter der Wohnung aussprechen, wenn er selbst oder Verwandte von ihm in der Wohnung leben sollen. Dies kann unter Umständen mehrere Monate dauern, abhängig davon, wie lange der Mietvertrag des aktuellen Mieters bereits läuft.

Was hat es mit dem Vorkaufsrecht auf sich?

Mit dem Vorkaufsrecht ist es bestimmten Personen gestattet, ein Objekt vor anderen Käufern zu erwerben. Bei einer Wohnung heißt das, dass berechtigte Personen noch vor anderen Interessenten Anspruch auf die Immobilie haben. Die Abteilung II des Grundbuchs gibt Auskunft darüber.

In welchen Fällen hat ein Mieter ein Vorkaufsrecht?

Im Falle eines Verkaufs hat ein Wohnungsmieter nicht grundsätzlich ein Vorkaufsrecht. Dieses hat nur dann Gültigkeit, wenn das Objekt erstmalig als aufgeteiltes Wohnungseigentum verkauft wird.

Ein Beispiel: Der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses entschließt sich dazu, einzelne Wohnungen als Wohneinheiten zu verkaufen. In diesem Fall kann der Mieter von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen und seine Mietwohnung kaufen.

Tipp: Fragen Sie bei Ihrem aktuellen Mieter nach, ob er die Wohnung kaufen möchte. Vielleicht besteht seinerseits ja Interesse an einem Kauf, sodass Sie sich Zeit und Mühe beim Verkauf der Wohnung sparen können.

Gilt ein Vorkaufsrecht auch für Nachbarn?

In Deutschland existiert kein Gesetz, mit dem Nachbarn ein Vorkaufsrecht für eine Immobilie oder ein Grundstück erhalten würden. Unabhängig davon hat der Eigentümer gemäß Paragraf 1094 im BGB die Möglichkeit, einer bestimmten Person ein Vorkaufsrecht zu garantieren. Interessant ist dies zum Beispiel für Nachbarn eines Grundstücks, die Interesse daran haben, das eigene Grundstück zu vergrößern.

Lässt sich ein Vorkaufsrecht übertragen?

Im Paragrafen 473 im BGB ist diese Frage eindeutig mit Nein beantwortet. So lässt sich ein Vorkaufsrecht nicht übertragen und geht auch nicht automatisch auf die Erben des Berechtigten über.

Welche Dokumente sind für den Verkauf einer Wohnung wichtig?

Ganz ohne Bürokratie geht es in Deutschland natürlich auch beim Verkauf einer Wohnung nicht. So braucht es eine Reihe wichtiger Unterlagen, um den Verkauf einer Wohnung reibungslos über die Bühne zu bringen. In der folgenden Aufzählung erfahren Sie, welche Dokumente relevant für den Verkauf einer Wohnung sind.

Einen Auszug aus dem Grundbuch, der nicht älter als drei Monate ist. Diesen erhalten Sie beim zuständigen Amtsgericht.

Eine Teilungserklärung mitsamt Gemeinschaftsordnung und einem Aufteilungsplan. Erhältlich ist dieser beim aktuellen Eigentümer.

Nachweise über durchgeführte Sanierungen. Auch diese können Sie beim aktuellen Eigentümer erhalten.

Grundriss- und Bauzeichnungen, die Sie vom Architekten bzw. dem Bauträger bekommen.

Ein Nachweis über die Gebäudeversicherungen. Zu erhalten ist dieser beim WEG-Verwalter.

Eine aktuelle Wohngeldabrechnung. Sprechen Sie hierfür den aktuellen Eigentümer an.

Die Protokolle der vergangenen drei Eigentümerversammlungen. Auch hierfür ist der aktuelle Eigentümer der richtige Ansprechpartner.

Eine Kubaturberechnung, um den umbauten Raum zu veranschaulichen. Erhältlich ist dieser beim Bauträger bzw. dem Architekten.

Ein Energieausweis. Diesen erhalten Sie entweder beim Energiedienstleister oder dem WEG-Verwalter.

Bei einer vermieteten Wohnung: ein Mietvertrag sowie eventuelle Mieterhöhungsschreiben. Auch dieses Dokument ist beim aktuellen Eigentümer anzufordern.

Der typische Ablauf beim Wohnungsverkauf

Wenn alle erforderlichen Dokumente besorgt und Angebotspreis sowie Zielgruppe definier sind, geht es daran, die Wohnung potentiellen Interessenten zu präsentieren. Dies bedeutet also, die Wohnung auf den geeigneten Kanälen vorzustellen.

Wie lässt sich eine Wohnung optimal bewerben?

Für eine optimale Präsentation beim Wohnungsverkauf brauchen Sie ein aussagekräftiges Exposé, durch das sich potentielle Interessenten ein erstes Bild vom Objekt machen können. Dafür benötigen Sie ansehnliche Fotos und Informationen über die Wohnung. Welche Informationen für potentielle Käufer besonders interessant sind, erfahren Sie folgend: