Der Verkauf einer Immobilie innerhalb einer Erbengemeinschaft – Welche Probleme auftauchen können und wie sich diese lösen lassen

Wenn eine Erbschaft nicht laut Testament geregelt ist und es mehr als einen Erben gibt, ist eine Erbengemeinschaft die gesetzliche Folge. Diese erbt gemeinsam die Erbmasse. Abhängig von der Rangfolge innerhalb der gesetzlichen Erbfolge bedeutet dies für jeden Erben eine Erbquote, mit der man seinen Erbteil bestimmt. Handelt es sich bei der Erbschaft um Bargeld, ist eine Aufteilung des Erbteils vergleichsweise einfach. Wenn das Erbe jedoch Immobilien oder Gegenstände beinhaltet, bedeutet eine Nachlassteilung, mit der sämtliche Erben zufrieden sind, häufig eine Herausforderung.

Grundsätzlich verhält es sich so, dass sowohl eine Vermietung als auch der Verkauf einer geerbten Immobilie innerhalb der Erbengemeinschaft Einstimmigkeit benötigt. Es muss also jedes Mitglied in der Erbengemeinschaft dem Verkauf oder der Vermietung der geerbten Immobilie zustimmen. Ist dies nicht so, werden damit der Verkauf oder die Vermietung blockiert. Entsprechend groß ist das Risiko für Streit und Uneinigkeit innerhalb einer Erbengemeinschaft.

Liegt im Erbfall kein Testament vor, ist die Erbengemeinschaft per Gesetz Eigentümer der geerbten Immobilie. Zusätzlich sollte binnen zwei Jahren beim Grundbuchamt eine Grundbuchberichtigung für die Erbengemeinschaft beantragt werden. In diesem Fall werden sämtliche Miterben als gemeinsame Eigentümer ins Grundbuch eingetragen und nicht als Bruchteilseigentümer. In der Folge können die Erben nur als Gemeinschaft über Teile der geerbten Immobilie bestimmen.

Im Falle einer Erbengemeinschaft ist der Nachlass, also beispielsweise eine Immobilie, gemeinschaftliches Vermögen sämtlicher Miterben. Die Erbengemeinschaft verfügt über den Nachlass gemeinsam. Doch welche Rechte, Pflichten und Möglichkeiten haben Miterben eigentlich, wenn es um die Frage geht, ob man in der Immobilie wohnen, sie vermieten oder verkaufen möchte?

Wenn sich eine Immobilie im Besitz einer Erbengemeinschaft befindet und einer der Erben in der Immobilie wohnen möchte, haben die Miterben Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung. Dies bedeutet also, dass die Miterben eine monatliche Miete einfordern können. Die anfallenden Nebenkosten muss der Erbe tragen, der die Immobilie bewohnen möchte. Wenn die Erbengemeinschaft der Nutzung zugestimmt hat, dürfen die Miterben eine Nutzungsentschädigung nur zukünftig und nicht rückwirkend einfordern.

Wenn sich die Erben gemeinschaftlich dafür entscheiden, die Immobilie zu vermieten sowie zu verwalten, ist es möglich, die Erbengemeinschaft in eine rechtsfähige Personengesellschaft umzuwandeln. Grundlage hierfür ist ein notariell beglaubigter Gesellschaftervertrag. Eine Personengesellschaft gilt als juristische Person und darf beispielsweise Mietverträge abschließen. Die Einnahmen durch Pacht und Miete können die Miterben entsprechend ihrer Anteile untereinander aufteilen. Möchte man Streitigkeiten vermeiden, dann macht eine Hausverwaltung in Form einer neutralen externen Person Sinn, die sich um die verschiedenen Verwaltungsaufgaben rund um die Immobilie kümmert.

Durch den Verkauf der Immobilie lässt sich ein schneller Abschluss des Erbvorgangs erreichen und Streitigkeiten vorbeugen. Positiv für den Verkaufspreis für die Wohnung oder das Haus sind sowohl Renovierungsarbeiten als auch ein schneller Verkauf und ein entsprechend kurzer Leerstand der Immobilie. Möchte man sich nicht selbst mit der Vermarktung der Immobilie beschäftigen, sollte die Erbengemeinschaft einen Immobilienmakler mit diesen Aufgaben betrauen. Erteilt die Erbengemeinschaft dem Immobilienmakler eine Vollmacht, beschleunigt dies den Verkaufsprozess und vermeidet Interessenskonflikte. Der bevollmächtigte Makler ist dabei in der Pflicht, im Interesse der Erbengemeinschaft als Ganzes zu handeln, sodass keiner der Erben innerhalb der Gemeinschaft zu kurz kommt. Auf die Vorteile eines Immobilienverkaufs mithilfe eines Maklers werden wir am Ende dieses Artikels noch näher eingehen.

Wie bereits erwähnt, ist für den Verkauf oder die Vermietung einer geerbten Immobilie die Zustimmung sämtlicher Erben innerhalb der Erbengemeinschaft notwendig. Unabhängig von der Erbquote hat jeder Miterbe das Recht, den Verkauf der geerbten Immobilie zu blockieren. In diesem Fall ist man darauf angewiesen, eine Teilungsversteigerung durch einen Anwalt durchzusetzen. Der Erlös einer solchen Teilungsversteigerung fließt in die Erbengemeinschaft ein und lässt sich leichter aufteilen. Als Alternative kann man auch seinen eigenen Erbteil komplett verkaufen. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, die Erbengemeinschaft nach erfolgreicher Auseinandersetzungsklage aufzulösen. Jedoch sind all diese Optionen mit gewissen Risiken und Kosten verbunden. In den folgenden Abschnitten gehen wir näher auf die einzelnen Optionen ein.

Die verschiedenen Lösungsmöglichkeiten, sollte ein Erbe innerhalb der Erbengemeinschaft den Verkauf der Immobilie blockieren

Wenn ein Miterbe eine geerbte Immobilie komplett übernehmen möchte, muss er seine Miterben auszahlen. Um eine professionelle Einschätzung des Immobilienwertes zu erhalten, bietet es sich an, eine kostenlose Wertermittlung der Immobilie durchführen zu lassen. Diese bildet dann eine gute Grundlage, um sich preislich mit den Miterben einigen zu können. Rechtssicherheit schafft man dann mithilfe eines durch einen Notar beglaubigten Vertrags.

Wenn die Erbengemeinschaft eine geerbte Immobilie verkaufen möchte, besitzen die Miterben ein Vorkaufsrecht. Dies geht aus Paragraf 2034 im Bürgerlichen Gesetzbuch hervor. Allerdings beschränkt sich das Recht zum Vorkauf durch die Miterben auf die Dauer von zwei Monaten ab dem Zeitpunkt der Benachrichtigung. Der Kaufvertrag muss also innerhalb dieser Frist unterschrieben worden sein.

Mit Erbschaftssteuern muss man rechnen, wenn eine Erbengemeinschaft gemeinsam einen Immobilienverkauf tätigen möchte und zugleich der Erlös aus dem Verkauf den persönlichen Freibetrag des jeweiligen Miterben überschreitet. Innerhalb des Erbschaftssteuerrechtes haben alle Ehepartner einen Freibetrag von 500.000 Euro. Kinder können von einem Freibetrag in Höhe von 400.000 Euro profitieren. Abhängig ist die Höhe des Freibetrags im Zusammenhang mit der Erbschaftssteuer von der Steuerklasse und dem Verwandtschaftsgrad des Erben zum Erblasser. Ein Ehepartner muss ungeachtet hiervon als Miterbe keine Erbschaftssteuer entrichten, sofern er die Immobilie, die vom Erblasser selbst bewohnt wurde, im Erbfall übernimmt und selbst für einen Zeitraum von mindestens zehn Jahren bewohnt. Dasselbe hat auch für ein Kind Gültigkeit, wobei die Wohnfläche jedoch auf eine Quadratmeterzahl von 200 beschränkt ist.

Wenn eine Erbengemeinschaft die Immobilie im gegenseitigen Einvernehmen verkauft, dann fallen keine Steuern für den Verkaufserlös, der unter den Erben aufgeteilt wird, an, sofern der Erblasser die Wohnung oder das Haus vor dem Verkauf bereits zehn Jahre lang besessen oder zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat.

Eine Erbengemeinschaft bedeutet in den meisten Fällen Diskussionen und Auseinandersetzungen, was mit dem Erbe geschehen soll. Besonders schwierig ist dies natürlich bei einer Immobilie, die sich nicht ohne weiteres unter den einzelnen Erben aufteilen lässt.

Insbesondere für Laien ist der Verkauf einer Immobilie ein mitunter kompliziertes und zeitaufwendiges Abenteuer, bei dem so manche Fallstricke warten. Ist man kein Fan von entsprechenden Abenteuern, bietet es sich an, einen Makler mit dem Verkauf einer geerbten Immobilie zu beauftragen. Folgend möchten wir Ihnen an einigen Beispielen kurz erklären, welche Vorteile es mit sich bringt, wenn Sie einen Immobilienmakler mit dem Verkauf einer geerbten Wohnung oder eines geerbten Hauses beauftragen.

Immobilien lassen sich nicht von der Stange kaufen. Entsprechend individuell ist jede Wohnung bzw. jedes Haus. Ein Immobilienmakler weiß dies und wird die Vorzüge Ihrer Immobilie schon bei der ersten Besichtigung erkennen. Er weiß, welche Schokoladenseiten die Immobilie besitzt und wie sich diese am besten für einen möglichst lukrativen Verkauf der Wohnung oder des Hauses vermarkten lassen. Der Immobilienmakler wird Sie beim kompletten Verkaufsprozess begleiten und Ihnen bei Fragen natürlich jederzeit persönlich zur Verfügung stehen.

Die wichtigste Grundlage für den Verkauf einer geerbten Immobilie ist es natürlich, den Verkehrswert der Immobilie zu kennen. Ein Immobilienmakler kann aufgrund seiner langjährigen Erfahrung einen realistischen Kaufpreis für die Immobilie bestimmen. Dies geschieht im Rahmen einer Immobilienbewertung. Relevante Faktoren für die Bewertung sind unter anderem die Lage, das Alter und natürlich auch die Größe der Immobilie.

Haben sich Interessenten für die geerbte Immobilie gefunden, dann geht es darum, Besichtigungstermine zu vereinbaren und Besichtigungen zu organisieren. Auch dies übernimmt in Absprache mit der Erbengemeinschaft der Makler. Dies ist insbesondere dann von Vorteil, wenn sich die geerbte Immobilie weiter entfernt vom Wohnort der einzelnen Erben befindet oder keiner der Erben innerhalb der Gemeinschaft Zeit oder den Nerv für entsprechende Besichtigungen aufbringen kann. Mitunter kann es für die Erben auch emotional schmerzhaft sein, wenn sie Besichtigungstermine auf eigene Faust durchführen müssten; vielleicht sind die Erinnerungen an den verstorbenen Erblasser noch frisch oder die Erben sind in der Immobilie aufgewachsen und verbinden nach wie vor viele Erinnerungen mit der Wohnung oder dem Haus.

Sie sehen also, dass Sie sich viel Zeit sparen und Ihr Nervenkostüm schonen können, wenn Sie einen Immobilienmakler mit dem Verkauf der geerbten Immobilie beauftragen, da ein Makler nach Absprache mit Ihnen und auf Ihren Wunsch hin einen Rund-um-Service in Sachen Hausverkauf anbietet.

Fazit: Vom Gesetzgeber ist eine Erbengemeinschaft auf Auseinandersetzung ausgerichtet. Insbesondere im Falle von geerbten Immobilien bedeutet eine gerechte Aufteilung unter den Erben häufig eine große Herausforderung, die zu Erbstreitigkeiten führen kann. Die Erben sind daher in der Verantwortung, bezüglich Verwaltung und Aufteilung des Nachlasses Einstimmigkeit untereinander zu erzielen.

Vorbeugen lassen sich Konflikte, wenn man neutrale Personen in die Erbsache einbezieht, beispielsweise einen Immobilienverwalter oder einen Makler. Diese Personen handeln dann im Sinne der gesamten Erbengemeinschaft. Sollte ein Streitfall auftreten und man sich auf eine Teilungsversteigerung einigen, dann ist dies in der Regel mit hohen Verlusten behaftet. Besser ist es daher, wenn die Miterben sich außergerichtlich einigen. Der Königsweg ist es natürlich, sollte der Erblasser zu Lebzeiten das Erbe in seinem Testament oder in einem Erbvertrag geregelt haben.