Ab dem Jahr 2025 hat die neue Grundsteuer Gültigkeit. Da die Reform jedoch komplex ausfällt, appellieren die Finanzämter bereits heute an Eigentümer, verschiedene Daten zu sammeln. Andernfalls müssen Immobilien- und Grundstücksbesitzer im Zweifel mit empfindlichen Strafen rechnen. Welche Änderungen auf Eigentümer zukommen, erfahren Sie in diesem Artikel.
Die Reform der Grundsteuer ist das größte Projekt im Bereich der Steuerverwaltung seit einigen Jahrzehnten. Hintergrund für die Reform: Bereits im Jahr 2018 erklärte das Bundesverfassungsgericht die bisherige Berechnung der Grundsteuer für verfassungswidrig. In der Begründung heißt es, dass das bisherige Grundsteuergesetz gegen das Gleichheitsprinzip verstoße. So waren veraltete Werte der Grund dafür, dass Immobilien in West- und Ostdeutschland zum Teil vollkommen unterschiedlich bewertet wurden. Dies wiederum hatte große Auswirkungen auf die Höhe des Steuersatzes.
Im Zuge der Reform müssen etwa 24 Millionen Wohnimmobilien neu bewertet werden. Der Gesetzgeber legt den Eigentümern eine besondere Pflicht auf. Seit diesem Jahr muss jeder Eigentümer eine eigene Steuererklärung für die Neuberechnung beim Finanzamt einreichen. Konkret handelt es sich dabei um eine Feststellungserklärung. Hierzu ist eine Menge an Daten erforderlich, die Eigentümer an das zuständige Finanzamt übermitteln müssen. Allerdings ist das Vorgehen für den Eigentümer nicht leicht zu durchschauen. Ein Grund hierfür ist die abweichende Regelung in einigen Bundesländern. Für diese gelten andere Regelungen, um die Grundsteuer zu berechnen, als im Rest der Bundesrepublik.
Mit der Grundsteuer meint man eine Abgabe an das Finanzamt, die jeder Eigentümer eines Grundstücks in Deutschland einmal jährlich zu zahlen hat. Die neue Grundsteuer unterscheidet dabei nicht, ob es sich beim Grundbesitz nun um eine bebaute oder eine unbebaute Fläche handelt. Ebenso unerheblich sind die Art und die Größe der Bebauung.
Die Grundsteuer gilt gemeinhin als älteste Steuer hierzulande und ist für die Kommunen sehr lukrativ, denn sie sind Empfänger der Grundsteuer, die pro Jahr rund 15 Milliarden Euro beträgt.
Die Auswirkungen der Grundsteuerreform haben bereits im Jahr 2022 Auswirkungen auf sämtliche Besitzer von unbebauten und bebauten Grundstücken. Dasselbe gilt auch für Besitzer von Eigentumswohnungen und Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. All diese Personen müssen im Jahr 2022 die zusätzliche Steuererklärung einreichen. Damit betrifft die Grundsteuerreform 36 Millionen Bürger im aktuellen Jahr.
Eigentlich beinhaltet die bisherige Grundsteuer zwei unterschiedliche Steuern, die nun um eine weitere Klassifizierung ergänzt werden. Während die Grundsteuer A die agrarische Nutzung und Grundsteuer B die bauliche Nutzung betrifft, kommt die Grundsteuer C neu hinzu. Diese hat Gültigkeit für baureife Grundstücke. Mit dieser neuen Grundsteuer C sollen Eigentümer von Grundstücken dazu animiert werden, ihre Grundstücke zu bebauen und sie nicht als Brachflächen verkommen zu lassen. Die Grundsteuer C hat auch eine indirekte Auswirkung: Hiermit möchte der Gesetzgeber Grundstücksspekulationen eindämmen bzw. vermeiden.
Welche Angaben man nun bei der Steuererklärung angeben muss, ist bundeslandabhängig. Im Allgemeinen ist zwar festgelegt, dass der 1. Januar 2022 der Hauptfeststellungszeitpunkt für die Wertermittlung der Verhältnisse ist, den Bundesländern ist es aber gestattet, ein eigenes System zu entwickeln. Von dieser sogenannten Öffnungsklausel haben neben Bayern und Baden-Württemberg auch Hamburg, Hessen und Niedersachsen Gebrauch gemacht. In diesen Bundesländern müssen Besitzer von Grundstücken und Häusern lediglich Angaben über die Grundstücksflächen sowie die Gebäudeflächen und die Grundstückslage machen.
Die übrigen Bundesländer halten sich zur Wertermittlung an die Vorgaben, die durch den Bund definiert wurden. Dies betrifft dann Angaben über den Wert des Bodens, die Grundstücksfläche, Art und Alter des Gebäudes, die Wohnfläche und die statistisch ermittelte Kaltmiete.
Es werden mehrere Werte benötigt, damit sich die bis Dezember 2024 gültige Grundsteuer berechnen lässt. Neben dem örtlichen Hebesatz zählen die Grundsteuermesszahl sowie der Einheitswert dazu.
Zusätzlich ist die Art der Bebauung ein wichtiger Faktor für die Berechnung, also ob es sich beispielsweise um ein Einfamilienhaus oder ein Mehrfamilienhaus handelt. Auskunft über den Einheitswert sowie die Grundsteuermesszahl können Sie beim zuständigen Finanzamt einholen. Neue Eigentümer erhalten einen Bescheid mit entsprechenden Angaben zum Einheitswert und dem Grundsteuermessbetrag. Wenn diese Angaben bekannt sind, erhält der Eigentümer des Grundstücks zu Beginn des folgenden Jahres einen Bescheid über die Grundsteuer. Erst dann zählt er als Steuerschuldner gegenüber dem Finanzamt. Dieser Bescheid hat dann Gültigkeit, bis Änderungen eintreten, zum Beispiel wenn der Hebesatz gesenkt oder angehoben wird.
Bodenrichtwerte sind flächendeckend verfügbar und unterliegen regelmäßigen Aktualisierungen. Sie werden von unabhängigen Gutachterausschüssen ermittelt. In vielen Fällen lassen sich die Informationen online und kostenfrei über das System „Boris“ beschaffen. Jedoch existieren auch Ausnahmen. So sind aktuell noch keine Daten im Saarland und in Baden-Württemberg verfügbar. Mit den neuen Richtwerten für 2022 ist erst in den nächsten Monaten zu rechnen.
Angaben zur Wohnfläche lassen sich dem Kaufvertrag, den Versicherungspolicen oder Bauplänen entnehmen. Jedoch muss der Hausbesitzer die Daten hinsichtlich Aktualität prüfen. Ebenso gilt zu prüfen, ob es zu nachträglichen An- oder Ausbauten gekommen ist.
Sollten keine Daten vorliegen, kann man beispielsweise die Grundstücksfläche sowie die Flurnummer im Grundbuch einsehen. Sollte die Wohnfläche hingegen unbekannt sein, bleibt häufig keine andere Möglichkeit, als den Zollstock in die Hand zu nehmen und sämtliche Zimmer zu vermessen.
Im Bundesmodell orientiert man sich an der sogenannten Mietniveaustufe, um die Grundsteuer bei Wohngebäuden zu berechnen. Wenn sich das Wohnungsgrundstück beispielsweise in einer Großstadt mit hohen Mieten befindet, fällt die Grundsteuer teurer aus als bei einem Wohngrundstück in einer strukturschwachen Region, in der niedrige Mieten vorherrschen. Für die Berechnung verwendet das zuständige Finanzamt statistische Daten, welche die durchschnittliche Nettokaltmiete einer Gemeinde oder Stadt angeben.
An dieser Stelle wollen wir vom Bundesmodell ausgehen und Ihnen erklären, wie die Grundsteuer künftig berechnet wird. Wie bisher wird auch ab dem Jahr 2025 ein Einheitswert erforderlich sein, den man mit dem Hebesatz und dem Grundsteuermessbetrag multipliziert. Eine deutliche Änderung im Rahmen der Grundsteuerreform ist eine neue Bestimmung des Einheitswertes nach dem Ertragswertverfahren.
Wichtig um den Wert bebauter Wohngrundstücken zu berechnen, ist das Ertragswertverfahren. Während aktuell für die Berechnung noch 20 Faktoren notwendig sind, braucht es künftig für die Wertbestimmung nur noch folgende fünf Parameter:
Für die Berechnung der neuen Grundsteuer wird der Wert des Grundbesitzes mit der Steuermesszahl und dem Hebesatz multipliziert.
Unabhängig vom jeweiligen Bundesland ist das Prinzip der Berechnung für die Grundsteuer bundesweit einheitlich. Die Berechnung lautet:
Wert des Grundbesitzes x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer
Während die Steuermesszahl von Seiten des Gesetzgebers festgelegt ist, kann jede Gemeinde bzw. Stadt den Hebesatz individuell festlegen. Der Wert des Grundbesitzeswird hingegen vom Finanzamt ermittelt. Dies geschieht im Rahmen einer Feststellungserklärung.
Um etwas Klarheit in die Berechnung zu bringen, wurde vom Bundesfinanzministerium ein Beispiel veröffentlicht. Dabei geht man von einem Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 120 Quadratmetern sowie einem Wert des Grundbesitzes von 310.100 Euro aus.
Diesen Wert multipliziert man mit der Steuermesszahl, die im Beispiel bei 0,034 Prozent liegt. Anschließend multipliziert man dieses Zwischenergebnis mit dem Hebesatz der Gemeinde, der im Beispiel des Finanzministeriums bei 421 Prozent liegt. Als Ergebnis erhält man eine Grundsteuer pro Jahr in Höhe von 443,87 Euro.
Grundsätzlich erfolgt die Erhebung der Grundsteuer immer zum 1. Januar eines Jahres. Gültigkeit hat sie dann für das gesamte Jahr. Üblich ist es, dass das Finanzamt die Grundsteuer einmal pro Quartal einfordert. Genaue Angaben darüber, wann die Steuer zu zahlen ist, erfahren Eigentümer im Grundsteuerbescheid.
Wichtig: Verkauft man die Immobilie innerhalb eines Jahres, ist weiterhin der bisherige Eigentümer der Schuldner. Relevant für die Grundsteuer wird der neue Besitzer der Immobilie erst ab dem 1. Januar des Folgejahres.
Da die neue Reform erst zum 1. Januar 2025 Gültigkeit hat, muss ein Eigentümer die neue Grundsteuer entsprechend erst dann an die Gemeinde bzw. Stadt zahlen. Jedoch müssen Hausbesitzer schon dieses Jahr aktiv werden. Voraussichtlich Ende März 2022 werden sie in einem Brief darüber informiert, dass sie eine Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte abgeben müssen. Als Stichtag für diese Angaben gilt der 1. Januar 2022.
Die Daten lassen sich elektronisch über Elster, die Steuer-Onlineplattform, einreichen. Dies ist allerdings erst ab dem 1. Juli 2022 möglich. Eine Abgabe in Papierform soll nur in Ausnahmefällen gestattet sein, zum Beispiel bei Hilfsbedürftigen oder älteren Personen, denen es nicht möglich ist, eine Steuererklärung online einzureichen. Nach aktuellem Stand läuft die Abgabefrist bis Ende Oktober 2022.
Aktuell ist man noch uneins, wie man mit Eigentümern umgehen soll, die ihre Daten nicht bis Ende Oktober 2022 an die Finanzämter übermittelt haben. Da es sich jedoch grundsätzlich um eine Steuererklärung handelt, sind gemäß der Abgabenordnung durchaus Sanktionen möglich. Ob das Finanzamt noch einmal per Schreiben an die versäumte Frist erinnert oder ob es gleich zu Verspätungszuschlägen kommt, obliegt dabei dem Sachbearbeiter. Im schlimmsten Fall kann ein Zwangsgeld bis zu 25.000 Euro festgelegt werden.
Erst einmal ist es vom jeweiligen Bundesland abhängig, welche Daten der Eigentümer an das Finanzamt übermitteln muss. Die Mehrheit der Bundesländer setzt das Bundesmodell um, welches als Teil der Grundsteuerreform erstellt wurde. Die Bundesländer Sachsen und das Saarland weichen nur bei der Steuermesszahl ab. Anders sieht es hingegen in den Bundesländern Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen aus, in denen ein individuelles Grundsteuermodell angewendet wird.
Die Daten der Eigentümer bilden die Grundlage für die Berechnungen des Finanzamtes. Die Ämter berechnen den Grundsteuerwert und stellen einen entsprechenden Grundsteuerwertbescheid aus. Zusätzlich kann das Finanzamt mit der gesetzlich definierten Steuermesszahl den Grundsteuermessbetrag errechnen und einen Grundsteuermessbescheid ausstellen. Das Finanzamt stellt den Kommunen und Städten dann auf elektronischem Weg die Daten bereit, die erforderlich für die Berechnung der Grundsteuer sind. Abschließend ermitteln diese dann die zu zahlende Grundsteuer.
In der Regel gibt es keine Änderungen bei der Grundsteuer oder bei der Steuernummer, wenn man ein Haus oder eine Villa verkaufen möchte. Dies hat auch bei einem Verkauf einer Wohnung Gültigkeit.
Sollte das Grundstück aber in zwei Einheiten aufgeteilt werden, wird beiden Grundstücken eine eigene Steuernummer zugeteilt und es erfolgt eine Anpassung der Grundsteuer an die geänderten Verhältnisse.
Auch bei einer Änderung des Hebesatzes durch die jeweilige Gemeinde gibt es Änderungen bei der Höhe der Grundsteuer.
Die Umlage der Grundsteuer auf Mieter ist generell möglich, da laufende Aufwendungen als Betriebskosten einzustufen sind, wozu auch die Grundsteuer zählt. Dies ist im Paragrafen 556 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. Vermieter dürfen also Kosten für die Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung berücksichtigen. Zu empfehlen ist in jedem Fall, die Grundsteuer ausdrücklich im Mietvertrag unter den Nebenkosten aufzuführen.
In Ausnahmefällen können Vermieter einen Grundsteuererlass beantragen. Ein vollständiger Erlass ist zwar nicht möglich, jedoch eine Reduzierung der Grundsteuer um 25 oder 50 Prozent. Allerdings ist dies nur dann möglich, sofern es zu unverschuldeten Mietausfällen kommt. Ein Beispiel hierfür: Aufgrund von Zahlungsschwierigkeiten überweist ein Mieter die Miete nicht.
Sollte der Mietausfall jedoch vom Vermieter verursacht worden sein, beispielsweise durch bewussten Leerstand wegen Renovierungsarbeiten, ist ein Erlass der Grundsteuer ausgeschlossen.
Einige Kommunen möchten ihre bisherigen Hebesätze anpassen, um Steuererhöhungen für Grund- und Eigenheimbesitzer zu vermeiden. Hiermit kommen die Gemeinden einem Vorschlag durch das Bundesfinanzministerium nach, das mit einer „Aufkommensneutralität der Reform“ an die Kommunen appelliert. Eines ist klar: Es wird nicht für alle betroffenen Bürger ab dem Jahr 2025 alles beim Alten bleiben und die Reform wird Verlierer und Nutznießer gleichermaßen hervorbringen. Während es in ländlichen Regionen für Besitzer von Grundstücken und Eigenheimen billiger werden kann, führt die Grundsteuerreform in städtischen Lagen, die besonders gefragt sind, mit großer Wahrscheinlichkeit zu Erhöhungen.
Möchte man auf der sicheren Seite sein und die Daten für die neue Grundsteuer innerhalb der Frist einreichen, beginnt man bereits frühzeitig damit, die erforderlichen Daten zu sammeln. Schiebt man dies auf die lange Bank und unterschätzt die erforderlichen Vorbereitungen, kann es durchaus knapp werden mit der festgesetzten Frist.
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