Kann ich mein Haus verkaufen und darin wohnen bleiben?

Sie haben viele Jahre jeden Euro in Ihr Eigenheim gesteckt. Ihre Ersparnisse flossen in die neue Heizungsanlage oder wurden für die Erneuerung des Dachs ausgegeben. Doch obwohl Sie Ihr Haus abbezahlt haben, können Sie keine großen Sprünge machen. Ihre Rente ist zu gering. Ein Glück, dass Sie mittlerweile immerhin nur noch die Nebenkosten aufbringen müssen.
Dennoch wird es nicht so einfach, sich zusätzlich auch einen schönen Urlaub zu leisten. Ihr Vermögen steckt in Ihrer Immobilie fest. Verkaufen? Aber was dann?

Hohe Immobilienpreise nutzen und in der gewohnten Umgebung bleiben

Die Immobilienpreise steigen und steigen. Wäre es nicht ein toller Zeitpunkt, um zu verkaufen? Aber Umziehen ist nicht jedermanns Sache. Es ist erst recht keine Option, wenn Sie sich in Ihrem Eigenheim rundum wohlfühlen. Sie verbinden viele wertvolle Erinnerungen mit Ihrem Zuhause. Also warum nicht verkaufen und trotzdem bleiben?
Dank dem Konzept der Immobilienverrentung bedeutet Verkauf nicht gleich Trennung. In anderen Ländern ist die Verrentung der Immobilie schon länger gängige Praxis. Nun rückt sie auch in Deutschland immer mehr in den Fokus.

Für wen kommt eine Immobilienrente in Frage?

Besonders geeignet für die Immobilienrente sind Haus- oder Wohnungseigentümer, die das Rentenalter erreicht haben. Bei einigen Anbietern für Immobilienrentenmodelle beträgt das Mindestalter 70 Jahre. Zu überlegen ist ein Modell der Immobilienrente, wenn Ihre finanziellen Mittel nicht in ausreichender Höhe zur Verfügung stehen.
Wenn Ihre monatliche Altersrente zu gering ist, um ein sorgenfreies Leben führen zu können. Eine zusätzliche Immobilienrente könnte die Gesundheits- und Pflegekosten auffangen. Es ließe sich zudem der gewohnte Lebensstandard halten. Die finanzielle Belastung durch die Instandhaltung des Eigenheimes könnte mit der Immobilienverrentung ebenfalls wegfallen.

Das Haus ist abbezahlt, fällt aber über Ihnen zusammen

Aufgrund einer zu geringen Rente können sich viele Senioren dringend notwendige Instandhaltungsmaßnahmen an ihrem Haus häufig nicht leisten. Sie haben keine Rücklagen gebildet, denn alle Ersparnisse stecken bereits in ihren vier Wänden. Trotz der Sicherheit einer abbezahlten Immobilie bekommen sie häufig kein Darlehen mehr. Aufgrund der Wohnimmobilienkreditrichtlinie muss der Schuldner in der vereinbarten Laufzeit komplett tilgen können.

Umziehen – ein Albtraum

Sie leben seit 40 Jahren in Ihrem Haus. In jeder Ecke stecken wertvolle Erinnerungen. Ihre Nachbarn sind Ihnen ans Herz gewachsen und zur Stelle, wenn Sie Hilfe brauchen. Sie können sich absolut nicht vorstellen, umzuziehen. Hinzu kommt, dass es nicht einfach ist, schönen und bezahlbaren Wohnraum zu finden. Aber dennoch reicht Ihre Rente nicht aus, um Ihren alten Lebensstandard zu halten.

Was gibt es für Gründe, sein Haus zu verkaufen und trotzdem darin wohnen zu bleiben?

Einen alten Baum verpflanzt man nicht. Sich im Alter an eine neue Umgebung gewöhnen, ist nicht so schön. Meistens geht so ein Umzug auch mit einer räumlichen Verkleinerung einher. Sie müssten sich von vielen Sachen trennen, die Ihnen lieb sind. Warum also nicht verkaufen und trotzdem wohnen bleiben?
Wie wäre es, wenn Sie sogar nicht mehr für die Instandhaltungsmaßnahmen zuständig wären? Die Altersvorsorge besteht bei vielen aus dem Eigenheim, ist aber dort gebunden. Sie können Ihr Vermögen flüssig machen und sich ein paar Wünsche erfüllen.

Die Vorteile im Überblick:

Bestehenbleiben der gewohnten Umgebung

Entlastung bei Reperatur- und Instandhaltungsmaßnahmen

mehr finanzielle Freiheit

Erbe kann geregelt werden

Mit der Immobilienverrentung Lebensträume erfüllen

Wäre es nicht toll, wenn Sie es sich finanziell leisten könnten, einem Gärtner von Ihrem Liegestuhl aus zuzusehen, wie er Ihre Hecke schneidet? Wenn Sie nicht mehr jeden Euro zweimal umdrehen müssten, egal worum es geht? Mit der Verrentung Ihres Eigenheimes fällt vieles leichter. Sie könnten…

schöne Reisen machen

gesund leben

sich medizinische Behandlungen leisten

die Pflege im Alter sicherstellen

Haushaltshilfe oder Gärtner finanzieren

Ihre Liebsten finanziell unterstützen

Kredite tilgen

Traumauto oder Wohnmobil kaufen

sich einen Lebenstraum erfüllen

Welche Immobilien eignen sich für eine Verrentung?

Ob Sie in einem Ein- oder Mehrfamilienhaus wohnen bleiben möchten oder in einer Eigentumswohnung macht keinen Unterschied. Für die Verrentung sind ebenso Immobilien mit gewerblicher Prägung oder Gewerbeanteil geeignet. Sie müssen nicht grundsätzlich abbezahlt sein.

Müssen Immobilien bei der Verrentung schuldenfrei sein?

Nein. Restschulden sind kein grundsätzliches Ausschlusskriterium bei allen Verrentungsmodellen. Es kommt auf die Höhe und den Verkehrswert an. Wenn Sie eine Einmalzahlung zu Beginn vereinbaren, könnten Sie zum Beispiel Ihre Darlehen ablösen.

Was ist die Immobilienverrentung?

Wenn Sie ins Rentenalter eintreten, bekommen Sie monatliche Zahlungen für Ihre jahrelange Berufstätigkeit. Die Höhe richtet sich nach der Dauer und der Höhe Ihres Gehaltes. Bei der Verrentung einer Immobilie verhält es sich ähnlich. Die Höhe richtet sich nach dem Verkehrswert Ihrer Immobilie. Sie kann monatlich ausgezahlt werden, als Einmalzahlung oder kombiniert.
Die Dauer ist verhandelbar. Häufig läuft sie bis zum Lebensende, da sich für Sie auch die Möglichkeit bietet, in Ihrem Haus wohnen zu bleiben.

Welche Voraussetzungen gibt es für die Immobilienverrentung?

Sie müssen Eigentümer des Objektes sein, welches Sie verrenten. Was das ist, spielt keine Rolle. Es kann ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung, Gewerbeobjekt oder Privatwohnraum sein. Es ist ebenfalls egal, ob Sie selbst darin wohnen, die Immobilie leer steht oder vermietet ist.

Was ist die Immobilienrente?

Die Immobilienrente ist eine Altersfinanzierung. Obwohl Sie bei einigen Modellen Ihr Eigenheim verkaufen, können Sie darin wohnen bleiben. Sie lassen sich Ihr Vermögen, das in Ihrer Immobilie gebunden war, auszahlen. Meistens werden vertraglich monatliche Zahlungen vereinbart. Da diese bis zu Ihrem Tod gezahlt werden sollten, ist es quasi eine zusätzliche Rentenzahlung.

Wer zahlt die Immobilienrente?

Bei einem Verkauf ist der neue Eigentümer für die Zahlung der Immobilienrente zuständig. Das kann eine Privatperson, Stiftung oder ein gewerblicher Käufer wie Banken und Versicherungen sein. Achten Sie auf die Bonität. Sie müssen sicher sein können, dass Sie Ihre Zahlungen zuverlässig bekommen.

Privatperson
Angehörige übernehmen auf diese Weise gerne das Eigentum ihrer Familie. Es gibt neben dem persönlichen einen weiteren Grund. Es muss keine Baufinanzierung aufgenommen werden. Kinder oder Enkelkinder sichern sich dann ohne großes Kapital ihr Eigenheim.

Stiftung
Hinter Stiftungen steht ein sozialer Zweck. Deshalb wird die Immobilienrente häufig sehr niedrig berechnet. Vergleichen Sie die Angebote.

Gewerblicher Käufer

Nehmen Sie auch hier den Käufer genau unter die Lupe. Ist er seriös? Bedenken Sie, dass die Gefahr einer Insolvenz besteht.

Welche Vorteile hat der Käufer?

Sich als Käufer auf ein Modell der Immobilienrente einzulassen, hat seine Vorteile. Und das nicht nur, wenn man zur Familie gehört. Es ist zwar ein wenig spekulativ, aber dennoch könnte man davon ausgehen, dass die Immobilienpreise weiter steigen. Das Haus, das Sie heute kaufen, sollte am Ende der Vertragslaufzeit grundsätzlich mehr wert sein.
Zudem haben Sie meistens bereits für die gesamte Zeit Miete kassiert. Der Verkaufswert wurde entsprechend verringert. Können Sie eher über das Objekt verfügen als geplant, rechnet es sich für Sie in der Regel sowieso.

Wie wird die Immobilienrente berechnet?

Wenn Sie ein Wohnrecht vereinbaren, werden hierfür fiktive Mietkosten angerechnet. Dieser Betrag wird auf die gesamte Laufzeit umgelegt. Er wird vom Verkehrswert Ihrer Immobilie abgezogen. Bei monatlichen Mietkosten pro Jahr von 10.000 Euro und einer Vertragslaufzeit von 20 Jahren wären das 200.000 Euro.
Hat Ihre Immobilie einen Wert von 400.000 Euro bleiben 200.000 Euro für die Berechnung der monatlichen Rente. Bei 20 Jahren lautet die Rechnung: 200.000 Euro : 20 (Jahre) : 12 (Monate). Sie bekämen im Monat in dieser Konstellation rund 830 Euro. Die Vertragslaufzeit ist Verhandlungssache. Häufig wird auf die statische Lebenserwartung zurückgegriffen, wenn es um das Wohnrecht auf Lebzeiten geht.

Was ist die statistische Lebenserwartung

Anhand aktueller Sterbetafeln des Bundesamtes wird die statistische Lebenserwartung veröffentlicht. Ende Oktober 2021 liegt sie durchschnittlich bei den Frauen bei 83,4 Jahren und bei den Männern bei 78,6 Jahren. Diese Werte werden häufig bei den Berechnungen der Immobilienrente zugrunde gelegt. Die Jahre für das Wohnrecht auf Lebzeiten sind dann rechnerisch erreicht.

Was passiert, wenn der Verkäufer länger lebt?

Ganz emotionslos betrachtet, hat der Käufer dann Pech gehabt. Der Verkäufer profitiert und bekommt weiterhin seine monatliche Zahlung. Betrachtet man am Ende die gesamte Laufzeit, hat sich der Rentenwert erhöht.

Was passiert, wenn der Verkäufer früher stirbt?

Das ist zunächst einmal sehr schade, weil ihm wertvolle Lebensjahre verloren gegangen sind. Außerdem hat er finanziell ein schlechtes Geschäft gemacht. Er hat für weitere Jahre bereits Mietkosten gezahlt. Diese sind von dem Wert seiner Immobilie abgezogen worden. Aus dieser Summe hat sich seine monatliche Immobilienrente gebildet.
Sie wurde ebenfalls auf die gesamte Laufzeit berechnet. Hätte er also früher gewusst, dass er nicht mehr so viel Zeit hat, hätte er die Laufzeit reduzieren und so monatlich eine höhere Rentenzahlung erhalten können.

Was ist, wenn der Verkäufer bereits krank ist?

Wenn bereits klar ist, dass die Lebenserwartung des Verkäufers nicht mehr hoch ist, könnte sich die monatliche Immobilienrentenzahlung erhöhen. Da sich die Nutzungsdauer des Verkäufers verringert, kann der Käufer früher uneingeschränkt auf die Immobilie zurückgreifen.

Wer berechnet die Immobilienrente?

Lassen Sie sich für die Berechnung gut beraten. Es gibt Unternehmen, die sich darauf spezialisiert haben. Einige Immobilienmakler kennen sich ebenfalls gut aus. Am besten holen Sie sich mehrere Angebote ein. Es gibt ganz unterschiedliche Möglichkeiten. Für eine erste Einschätzung können Sie sich die Immobilienverrentung online berechnen lassen.

Wird die Immobilienrente versteuert?

Ja. Einnahmen sind in der Regel steuerpflichtig. Ihre Freibeträge werden wie üblich angerechnet.

Welche Möglichkeiten gibt es, mein Haus zu verkaufen und darin wohnen zu bleiben?

Für die Immobilienverrentung gibt es verschiedene Möglichkeiten. Welches Verrentungsmodell zu Ihnen passt, sollten Sie ganz genau abwägen.

Leibrente

Nießbrauch

Rückmiete

Teilverkauf

Umkehrhyptohek

Was versteht man unter einer Leibrente bei der Immobilienverrentung?

Wenn Sie sich für die Leibrente entscheiden, bekommen Sie im Normalfall bis an Ihr Lebensende eine monatliche Zusatzrente. Einmalzahlungen können festgelegt werden. Der Käufer kann eine Privatperson, Stiftung, ein Institut oder gewerblicher Käufer sein. Er übernimmt die Verantwortung für die Instandhaltung. Er zahlt alle Reparaturen und die Grundsteuer. Auch nach dem Verkauf dürfen Sie solange in Ihrer Immobilie wohnen bleiben wie Sie möchten.
Das lebenslange Wohnrecht ist nicht pfändbar. Die Eintragung wird im Grundbuch verzeichnet. Das Wohnrecht erlischt, wenn Sie ausziehen, sofern Sie es vertraglich nicht anderes geregelt haben. Im Normalfall können Sie die Immobilie nicht weitervermieten. Manchmal sind Verwandte die Käufer, da so gleichzeitig das Erbe geregelt wird.

Wie wird die Höhe der Leibrente festgesetzt?

Zum einen entscheidet der Immobilienwert über die Höhe der monatlichen Leibrente. Des Weiteren spielt das Alter des Eigentümers eine Rolle. Bei der Laufzeit wird manchmal die statistische Lebenserwartung zugrunde gelegt. Es gibt auch Anbieter, die bei der Auszahlung der Immobilienrente bis zu einem Alter von 95 Jahren kalkulieren. In der Regel fällt die Rentenzahlung umso höher aus, je wertvoller das Objekt und je älter der Verkäufer zu Vertragsbeginn ist.

Vorteile der Leibrente

lebenslanges Wohnrecht

finanzielle Flexibilität

monatliche Rentenzahlungen

Einmalzahlungen möglich

Instanhaltungsmaßnahmen übernimmt der Käufer

Erbe kann geregelt werden

Nachteile der Leibrente

spekulativ

tritt das Lebensende früher ein als berechnet, wurde die Immobilie unter Wert verkauft

lebenslanges Wohnrecht erlischt grundsätzlich bei Auszug und kann nicht übertragen werden

Was versteht man unter Nießbrauch bei der Immobilienverrentung?

Wenn Sie sich bei der Verrentung Ihrer Immobilie für den sogenannten Nießbrauch entscheiden, bekommen Sie die Verkaufssumme als Einmalzahlung sofort. Das Nießbrauchrecht erlaubt es Ihnen außerdem, Ihre ehemalige Immobilie weiterhin selbst zu bewohnen. Wenn Sie das nicht möchten, können Sie sie vermieten und Einnahmen erzielen. Dies geht, solange Sie leben, wenn es vertraglich nicht anders geregelt ist.
Dafür müssen Sie sich aber auch weiterhin um die Instandhaltung kümmern. Die Kosten für den Unterhalt tragen Sie. Nießbrauch wird im Grundbuch eingetragen. Es bleibt auch bestehen, wenn der Eigentümer die Immobilie verkauft.

Einmalzahlung beim Nießbrauch – Gut oder schlecht?

Je nachdem, was Sie vorhaben, kann es ein Vor- oder ein Nachteil sein. Überlegen Sie gut, ob Sie Geld aus dem Verkauf anlegen sollten, weil Sie es später noch brauchen werden. Bleiben Sie in Ihrem Haus wohnen, haben Sie keine Mieteinnahmen und sind trotzdem für die Instandhaltung zuständig.
Können Sie die Kosten tragen, wenn Sie den Verkaufspreis komplett in Ihr nagelneues Wohnmobil gesteckt haben? Wenn Sie die Einmalzahlung nutzen möchten, um Ihre Restschulden zu begleichen, sparen Sie künftig die Kosten für Zinsen und Tilgung. Rechnet sich das für Sie?

Kann das Nießbrauchrecht gelöscht werden?

Wenn es vertraglich nicht anders geregelt ist, gilt das Nutzungsrecht für die Immobilie lebenslang. Der Nießbraucher kann jedoch eine Verzichtserklärung abgeben. Sie muss notariell beglaubigt werden. Die Löschung des Nießbrauchrechtes muss damit beim Grundbuchamt beantragt werden.

Kann Nießbrauch vererbt werden?

Nein. Stirbt der Nießbraucher, endet das Wohn- und Nutzungsrecht für die Immobilie. Es wird nicht vererbt und kann vom Nießbraucher auch vorher nicht übertragen oder verkauft werden. Der Eigentümer der Immobilie könnte das Nießbrauchrecht hingegen an eine dritte Person übertragen.

Wie wird Nießbrauch berechnet?

Bei der Berechnung des Nießbrauchs wird für das Wohn- und Nutzungsrecht ein Kapitalwert ermittelt. Zum einen wird hierfür der jährliche Mietertrag benötigt. Es spielt zunächst keine Rolle, ob der Nießbraucher bei Eigenbedarf Miete zahlen oder er sie durch die Weitervermietung einnehmen würde. Dieser Jahreswert wird mit dem sogenannten Kapitalwert-Faktor multipliziert. Er ist in einer offiziellen Tabelle des Bundesfinanzministeriums verzeichnet und bemisst sich nach der durchschnittlichen Lebenserwartung.

Was kostet das Gebrauchsrecht nun wirklich?

Frau Lebensabend ist 68 Jahre alt. Sie möchte ihrer Tochter ihr Haus übertragen, aber dort wohnen bleiben. Die Miete, die sie für ihr Haus zahlen müsste, beträgt 1.500 Euro. Im Jahr sind das 18.000 Euro (1.500 Euro x 12 Monate). Der Kapitalwert-Faktor für eine Frau mit 68 Jahren beträgt laut der Tabelle des Bundesfinanzministeriums 11,792.
Sie hätte demnach noch eine durchschnittliche Lebenserwartung von 18,63 Jahren. Dieser Faktor wird mit dem Jahreswert der Miete multipliziert. Der Kapitalwert des Gebrauchswertes beträgt also 11,792 (Kapitalwert-Faktor) x 18.000 Euro (Jahresmiete) = 212.256 Euro.

Was heißt das für den Wert der Immobilie?

Der Kapitalwert des Nießbrauchrechts wird von dem Verkehrswert abgezogen. Die Immobilie ist für den Käufer nicht uneingeschränkt nutzbar. Wie der Verkaufswert tatsächlich ausfällt, bleibt weiterhin Verhandlungssache.

Wert des Nießbrauchs wird vom versteuernden Schenkungswert abgezogen

Wollen Sie Ihre Immobilie schon frühzeitig an Ihre Nachkommen übergeben, könnten Sie sich ein Nießbrauchrecht eintragen lassen. Dieses Verfahren hat im Hinblick auf die Schenkungssteuer den Vorteil, dass die Eintragung den Verkehrswert Ihres Eigenheimes reduziert. Bei einer Schenkung könnte deshalb die zu entrichtende Steuer kleiner werden und im besten Falle ganz wegfallen.
Im Beispiel von Frau Lebensabend (s. oben) beträgt der Nießbrauchwert 212.256 Euro. Bei einem Verkehrswert von 450.000 Euro für ihr Haus, müsste ihre Tochter nur auf die Differenz Schenkungssteuer zahlen. Bei 450.000 Euro (Verkehrswert) – 212.256 Euro (Nießbrauchwert) wären das 237.744 Euro.
Damit würde sie unter ihrem Freibetrag (Stand 2021 als Kind 400.000 Euro) liegen und keine Schenkungssteuer zahlen müssen. Ohne die Schmälerung des Nießbrauchrechts wären Steuern auf 50.000 Euro zu entrichten, da der Verkehrswert des Hauses 50.000 Euro über dem Freibetrag liegt.

Vorteile Nießbrauch

lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht

bei Umzug in eine Seniorenresidenz kann die Immobilie vermietet werden, um Einnahmen zu erzielen

Schenkungssteuer kann entfallen

Nachteile Nießbrauch

Nießbraucher ist verantwortlich für die Instandhaltungsmaßnahmen

Es kann zu Haftungsansprüchen kommen, wenn der Eigentümer der Meinung ist, dass der Nießbraucher sich nicht ausreichend kümmert

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung müssen vom Nießbraucher versteuert werden

Der Wert der Immobilie wird geschmälert

Was ist der Unterschied zwischen Leibrente und Nießbrauch?

Bei beiden Modellen der Immobilienverrentung verkaufen Sie Ihr Haus und bleiben darin wohnen. In der Regel ist Ihr Wohnrecht auf Lebenszeit bestimmt. Wenn Sie ein Nießbrauchrecht haben, können Sie Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung erzielen. Das geht bei der klassischen Leibrente nicht. Da müssen Sie selbst in Ihrer Immobilie wohnen. Bei der Leibrente übernimmt der Käufer alle Verantwortung und Kosten für die Instandhaltung. Beim Nießbrauch sind Sie weiter dafür zuständig.

Können die Verrentungsmodelle Leibrente, Wohnrecht und Nießbrauch kombiniert werden?

Grundsätzlich ist immer viel möglich, wenn die Vertragspartner sich einig sind. Statt eine klassische Einmalzahlung beim Nießbrauch könnten Sie stattdessen auch eine monatliche Rente vereinbaren. Das Modell der Leibrente ließe sich mit dem Nießbrauch erweitern. Sie müssten also nicht selbst in der Immobilie wohnen und könnten Mieteinnahmen erzielen.
Der Nachteil ist, dass Sie dann wieder für die Instandhaltungsmaßnahmen verantwortlich wären. Sie könnten die Leibrente nur mit einem lebenslangen Wohn- und Nutzungsrecht kombinieren. Dieses könnten Sie bei Bedarf an den Eigentümer verkaufen, wenn Ihre Situation sich verändern würde. Wägen Sie gut ab, welche Bedürfnisse Sie haben.

Was bedeutet Wohnrecht auf Lebenszeit?

Bei dem Verkauf mit einem Wohnrecht auf Lebenszeit müssen Sie selbst in der Immobilie wohnen. Es erlischt, wenn Sie ausziehen. Sie können also nicht wie beim Nießbrauch Einnahmen aus Vermietung oder Verpachtung erzielen. Die Kosten für die Instandhaltung trägt der neue Eigentümer.
Sie sind nur für die Unterhaltskosten und Schönheitsreparaturen der Räume zuständig, für die das Wohnrecht vereinbart wurde. In der Regel wird der Verkauf in einer Einmalzahlung abgewickelt. Es ist aber auch möglich, vertraglich monatliche Zahlungen als sogenannte Leibrente festzulegen.

Kostet das Wohnrecht auf Lebenszeit etwas?

Der Wert der Immobilie wird durch das Wohnrecht geschmälert. Das Objekt ist für den neuen Eigentümer nicht voll nutzbar, wenn jemand bereits dort wohnt. Deshalb reduziert sich der Verkaufspreis und somit der Erlös für den Verkäufer. Er zahlt für die Zeit, in der er weiter in seiner ehemaligen Immobilie leben möchte, eine Miete im Voraus. Die Gesamtsumme der Mietkosten wird vom Verkehrswert abgezogen.

Wie lange dauert das Wohnrecht?

Sie können sich ein Wohnrecht für die nächsten zehn Jahre einräumen, wenn Sie ohnehin planen, in eine Seniorenresidenz umzuziehen. Das hätte den Vorteil, dass von dem Verkehrswert Ihrer Immobilie nur Mietkosten für diese Zeit abgezogen werden würden. Wenn Sie in Ihrem Leben nicht mehr umziehen möchten, würde man schauen, wie hoch Ihre statistische Lebenserwartung ist und die Mietkosten entsprechend vom Verkaufspreis als Wertminderung abziehen. Aktuelle Sterbetafeln mit den Berechnungen der Lebenserwartungen werden vom Bundesamt veröffentlicht.

Spielt der Gesundheitszustand eine Rolle?

Ein schlechter Gesundheitszustand erhöht den Wert der Immobilie. Dadurch ist es wahrscheinlicher, dass sich die Nutzungsdauer des Bewohners verringert. Bei der Berechnung der Rentenzahlung ist die Lebenserwartung des Verkäufers ein Unsicherheitsfaktor für beide Parteien. Unter Umständen wäre es für den Verkäufer von Vorteil, seinen Gesundheitszustand möglichst schlecht darzustellen. Der Käufer könnte darauf spekulieren, schnell uneingeschränkt auf die Immobilie zugreifen zu können. Die Wertminderung der Immobilie durch die hochgerechneten Mietkosten auf die Dauer der Laufzeit würde dann für den Verkäufer geringer sein können.

Muss ein lebenslanges Wohnrecht im Grundbuch eingetragen werden?

Das sollten Sie auf jeden Fall machen. Egal, ob es in Verbindung mit einer Leibrente oder dem Nießbrauch steht. Haben Sie keinen Eintrag im Grundbuch, könnte es Probleme beim Eigentümerwechsel geben. Die Wahrscheinlichkeit, dass der neue Besitzer die Wertminderung in Form des Wohnrechts übernimmt, ist nicht sehr hoch.

Was ist eine Rückmiete?

Auch bei dem Immobilienverrentungsmodell der Rückmiete können Sie Ihr Haus verkaufen und darin wohnen bleiben. Sie sind nicht mehr für die Instandhaltungsmaßnahmen zuständig. Bei einem Rückmietkauf sichern Sie sich das Mieten Ihrer alten Immobilie. Sie schließen den Mietvertrag direkt beim Verkauf. In diesem erhalten Sie einen erweiterten Kündigungsschutz. Die Sicherheit, bis zu Ihrem Lebensende wohnen bleiben zu können, haben Sie allerdings nicht.
Da das Wohnrecht nicht enthalten ist, wirkt es sich auch nicht auf den Erlös aus. Sie verkaufen Ihre Immobilie zum vollen Preis. Es wird nicht spekuliert, wie es sich mit Ihrer Lebenserwartung verhält. Sie mieten Ihr Haus solange, wie Sie dort wohnen möchten. Der Vorteil für den Käufer ist, dass er sich zunächst keine Gedanken zu machen braucht. Er hat einen solventen Mieter.

Vorteile Rückmiete

Verkaufspreis wird nicht reduziert

Verkäufer löst sein Kapital aus der Immobilie

Verkäufer bleibt in seiner alten Immobilie wohnen und ist nicht mehr für die Instandhaltung zuständig

keine Spekulation auf die Lebenserwartung

Käufer erhält ein sicheres Renditeprojekt

Nachteile Rückmiete

Eigentümer hat Kündigungsrechte

der ehemalige Eigentümer muss seine Miete jeden Monat zahlen können

die Miete kann erhöht werden

Was ist der Teilverkauf einer Immobilie?

Bei einem Teilverkauf können Sie ebenfalls in Ihrem Haus wohnen bleiben. Wie der Name bereits verrät, wird hier nur ein Teil, maximal die Hälfte, der Immobilie verkauft. Der neue Eigentümer soll lediglich als stiller Teilhaber fungiert. Sie behalten anteilig die Mehrheit und damit die Entscheidungsgewalt. Sie sind weiterhin für die Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen zuständig. Diese müssen Sie nicht mit dem Eigentümer besprechen.
Für den verkauften Immobilienteil können Sie sich ein Nießbrauchrecht im Grundbuch eintragen lassen. Der Verkaufspreis richtet sich nach dem Verkehrswert und erfolgt als Einmalzahlung. Für die weitere Nutzung der Immobilie zahlen Sie eine monatliche Nutzungsgebühr. Ein Rückkauf ist in der Regel möglich. Überlegen Sie sich, ob Sie sich ein Vorkaufsrecht eintragen lassen. Es könnte wichtig sein, falls Ihre Erben die Immobilie ganz übernehmen möchten.

Wie läuft ein Teilverkauf ab?

Nachdem Sie festgelegt haben, welchen Teil Sie verkaufen möchten, holen Sie sich Angebote bei Kapitalgebern ein. Hier drin enthalten ist auch das Nutzungsentgelt, das Sie monatlich an den Käufer zu entrichten haben. Lassen Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie von einem unabhängigen Fachmann ermitteln. Sie müssen einen Aufteilungsplan erstellen und diesen beim Bauamt einreichen. Ein Notar beglaubigt die Teilungserklärung und den Verkauf. Es erfolgt ein Eintrag im Grundbuch, der die prozentuale Aufteilung der Immobilie dokumentiert. Denken Sie hierbei auch an die Möglichkeit, sich Wohnrecht oder Nießbrauch zu sichern.

Was kostet es, beim Teilverkauf in meinem Haus wohnen zu bleiben?

Bevor es losgeht, müssen Sie Ihre Immobilie in abgeschlossene Einheiten unterteilen. Mit diesem Plan kommen weitere Kosten und Aufwand auf Sie zu, weil Sie eine Teilungserklärung erwirken müssen. Das Bauamt erstellt daraufhin eine Abgeschlossenheitsbescheinigung.
Sie tragen außerdem weiterhin die Kosten für Instandhaltung und Modernisierung. Der stille Teilhaber beteiligt sich nicht. Beim Teilverkauf müssen Sie jeden Monat eine Nutzungsgebühr an den Teilkäufer entrichten. Die Höhe variiert unter den Kapitalgebern, die es auf dem Markt gibt. Sie liegt etwa zwischen 3 und 4 Prozent des Verkaufswertes pro Jahr.

Wie hoch ist die Nutzungsgebühr beim Teilverkauf?

Die Nutzungsgebühr ist nicht immer gleich. Sie wird jährlich prozentual auf die Höhe des Teilverkaufs berechnet. Rechnen Sie mit 3 bis 4 Prozent.
Ein Beispiel: Verkaufen Sie einen Teil Ihres Hauses für 200.000 Euro beträgt die Nutzungsgebühr also zwischen 6.000 und 8.000 Euro pro Jahr. Monatlich müssten Sie demnach zwischen 500 und rund 670 Euro an den Teilkäufer zahlen. Nach 25 Jahren hätten Sie so viel an Nutzungsgebühr gezahlt, wie Sie beim Verkauf bekommen haben.

Beim Komplettverkauf wird es richtig teuer

Richtig teuer wird es noch einmal beim Verkauf der kompletten Immobilie. Sie oder Ihre Erben müssen dem Teilkäufer nicht nur ein Abwicklungsentgelt zahlen. Er ist außerdem an der Wertsteigerung beteiligt und hat sich gegen einen Verlust in der Regel abgesichert. Eine Vertragsklausel sieht dann vor, dass er mindestens sein eingesetztes Kapital zurückbekommt. Übernimmt der Teilkäufer die Immobilie, bekommt er sie zu einem geringeren Preis. Durch die Situation der Teilung ist sie weniger wert.

Was ist das Abwicklungsentgelt?

Wenn die Immobilie später ganz verkauft werden soll, berechnen die Teilkauf-Unternehmen meistens ein Abwicklungs-, Service- oder Durchführungsentgelt. Es ist eine Art Gebühr, die verschiedene Aufgaben wie Gutachter oder Notarkosten enthält. Die Höhe variiert je nach Gesellschaft. Rechnen Sie mit bis zu rund 7 Prozent des Verkaufspreises.

Vorteile Teilverkauf

Teilverkauf ist altersunabhängig und hat nichts mit dem Rentenalter zu tun

Liquidität aus der eigenen Immobilie

Verkäufer bleibt (Mehrheits-) Eigentümer, kann weiterhin in der Immobilie wohnen oder sie vermieten

Teilkäufer hat kein Mitspracherecht

verkaufte Anteile können in der Regel zurückgekauft werden

Nachteile Teilverkauf

Verkäufer ist weiterhin alleinig für die Instandhaltung verantwortlich

Teilkäufer profitiert an der Wertsteigerung mehr als der Verkäufer

monatliches Nutzungsentgelt, das sich erhöhen kann

Der Käufer kann die Immobilie mit Schulden belasten

Abwicklungsentgelt beim Komplettverkauf

Rückkauf liegt in der Regel über dem erhaltenen Kaufpreis

Was ist eine Umkehrhypothek?

Die Scharniere der Küchenschränke lassen sich mittlerweile nicht mehr reparieren. Ihre Rente reicht jedoch nicht für eine neue Einbauküche und Ihre Ersparnisse sind bereits aufgebraucht. Mit der Umkehrhypothek, auch Rückwärtshypothek genannt, könnten Sie Ihre Immobilie beleihen, um sich eine neue Küche leisten zu können. Ihre Immobilie dient dem Darlehensgeber als Sicherheit, der sich ins Grundbuch einträgt.
Wägen Sie aber gut ab, ob diese Art der Immobilienrente die richtige für Sie ist. Sie schließen einen Darlehensvertrag ab, der Ihnen Geld in festgelegter Höhe auszahlt. Das kann als Einmalzahlung oder in monatlichen Raten vereinbart werden. Entscheiden Sie sich für die monatliche Immobilienrente, steigt Ihre Schuldenlast mit der Laufzeit an.

Wann findet die Rückzahlung bei der Umkehrhypothek statt?

Die Rückzahlung erfolgt nach dem Auszug oder Todesfall durch den Verkauf der Immobilie. Häufig wird das Modell der Umkehrhypothek angewandt, wenn es keine Erben gibt. Sie ist im Normalfall so ausgelegt, dass für den Kredit weder Zinsen noch Tilgung gezahlt werden. Stirbt der Eigentümer, wird die Immobilie auf den Darlehensgeber umgeschrieben.
Wenn dieses Modell der Immobilienverrentung nicht gedanklich auf Lebenszeit ausgelegt ist, sollten Sie sich gut überlegen, welche Laufzeit Sie für den Kredit wählen. Leben Sie noch, müssen Sie über genug Kapital verfügen, um die Schuld begleichen zu können. Andererseits kommt nur ein Verkauf Ihrer Immobilie in Frage.

Kann die Umkehrhypothek als Überbrückung genutzt werden?

Sie möchten Ihre Enkel finanziell bei größeren Anschaffungen unterstützen, haben aber gerade nicht die Mittel. In ein paar Jahren wird jedoch Ihre Lebensversicherung ausgezahlt. Diese Liquiditätslücke können Sie mit einer Umkehrhypothek füllen. Prüfen Sie aber genau, wie hoch die Zinsen und Gebühren sind, die diese Überbrückung kostet.

Welche Voraussetzungen bestehen für eine Umkehrhypothek?

Sie müssen der Eigentümer sein, wenn Sie die Immobilie beleihen möchten. Das Mindestalter variiert je nach Anbieter. Es liegt im Bereich des Rentenalters. Das Objekt muss in einem guten Zustand sein. Eine weitere Instandhaltung und gute Pflege ist nach Abschluss des Kreditvertrages erforderlich, um einen Wertverlust zu vermeiden. Sie sollten Ihre Immobilie bereits abbezahlt haben. Einige Anbieter akzeptieren allerdings eine geringe Restschuld.

Wie wird die Immobilienrente bei der Umkehrhypothek berechnet?

Wie die Immobilienrente berechnet wird, ist je nach Anbieter ganz unterschiedlich und verhandelbar. Natürlich spielt in erster Linie der Verkehrswert eine Rolle. Es macht einen Unterschied, ob Ihre Immobilie 200.000 oder 400.000 Euro wert ist. Ein weiterer Faktor ist die Laufzeit. Es kommt Ihr Alter und die statistische Lebenserwartung hinzu. Die Summe wird dann in der Regel auf die Gesamtanzahl der Monate bezogen auf die Laufzeit verteilt. Vereinbarungsgemäß können auch Einmalzahlungen erfolgen. Der Kreditgeber berücksichtigt allerdings noch Sicherheitszuschläge, die die Auszahlungssumme deutlich reduzieren.

Wie hoch ist die Immobilienrente aus der Umkehrhypothek?

Es lassen sich kaum konkrete Berechnungsbeispiele finden. Die Darlehensgeber haben zu unterschiedliche Bedingungen bezüglich ihrer Risikoabschläge oder Beleihungsgrenzen. Rechnen Sie mit 15 bis 35 Prozent des Verkehrswertes Ihrer Immobilie und legen das auf die Laufzeit um. Meistens ergibt sich daraus keine große Rente.

Vorteile Umkehrhypothek

Liquidität aus der eigenen Immobilie

Kreditnehmer müssen keine Bonität vorweisen

es erfolgt kein Verkauf der Immobilie

lebenslanges Wohnrecht

Nachteile Umkehrhypothek

die monatlichen Zahlungen enden, wenn die Darlehenssumme erreicht ist

Auszahlungsbeträge sind vergleichsweise gering

niedrige Beleihungsgrenzen

Darlehensgeber steht im Grundbuch

Wegfalls des Erbes

hohe Risikoabschläge, bzw. Sicherheitszuschläge

Instandhaltungskosten verbleiben beim Eigentümer

es gibt wenige Anbieter für dieses Modell der Immobilienrente

Vor- und Nachteile der Immobilienrente

Es gibt wie bei allem auch bei der Immobilienrente zwei Seiten. Ob diese Möglichkeit der Altersfinanzierung für Sie sinnvoll ist, hängt von Ihrer persönlichen Situation ab. Außerdem kann man nicht pauschal sagen, welches Modell der Verrentung einer Immobilie am sinnvollsten wäre. Es muss im Einzelfall geprüft werden.

Vorteile Immobilienrente

Haus verkaufen und darin wohnen bleiben

Bestehenbleiben der gewohnten Umgebung

Wohnrecht auf Lebenszeit

Entlastung bei Reperatur- und Instandhaltungsmaßnahmen

mehr finanzielle Freiheit

Erbe kann geregelt werden

Nachteile Immobilienrente

Immobilienwert reduziert sich

spekulativ

Käufer kümmert sich unter Umständen nicht um die Instandhaltung

keine Zahlung der Immobilienrente bei Streitigkeiten oder Insolvenz

Lebenserwartung ist bei den Berechnungen ein Unsicherheitsfaktor

Verfällt die Immobilienrente, wenn man trotz Wohnrecht auszieht?

Sie können aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr alleine in Ihrem Haus wohnen. Oder Ihr Lebenspartner ist verstorben und Sie sind einsam. Sie sehnen sich nach Gesellschaft in einer Seniorenresidenz. Nutzen Sie Ihre Immobilienrente und Ihr damit verbundenes lebenslanges Wohnrecht zur Finanzierung. Außerdem können Sie Ihr Haus vermieten und die Einkünfte vereinnahmen. Haben Sie allerdings keinen Nießbrauch, sondern nur Wohnrecht auf Lebenszeit vereinbart, geht das nicht. Dann dürfen Sie keine Gewinne aus der Immobilie erzielen und müssen sie selbst bewohnen. Wählen Sie also vorher gut ab, welches Verrentungsmodell für Sie am besten geeignet ist.

Was ist bei der Immobilienverrentung unbedingt zu beachten?

Informieren Sie sich gut, bevor Sie Ihr Eigenheim verrenten. Lassen Sie sich von einem Fachmann die verschiedenen Modelle erklären. Wägen Sie ab, welche Möglichkeit für Sie in Betracht kommen würde. Besprechen Sie alles gut mit Ihrer Familie. Räumen Sie alle Zweifel aus dem Weg. Stellen Sie sicher, dass der Käufer seriös ist. Wenn Ihnen das Konzept der Immobilienrente nicht behagt, wird das Leben einen anderen Weg für Sie vorgesehen haben. Wenn Sie sich dafür entscheiden, greifen Sie auf die Unterstützung eines Anwalts zurück. Lassen Sie unbedingt alles notariell beglaubigen.

fachkundliche Beratung

Verrentungsmodelle gut vergleichen

gut überdenken und mit der Familie besprechen

alle Fragen und Zweifel klären

Bonitätsprüfung des Käufers

Kaufvertrag und alle Vereinbarungen notariell beglaubigen lassen

Wohnrecht im Grundbuch eintragen lassen

Das Thema Immobilienverrentung ist sehr komplex und kompliziert. Es gibt Fallstricke zu beachten. Wir helfen Ihnen gerne, wenn Sie Fragen haben.

Bildnachweise:

© LIGHTFIELD STUDIOS, #364752765 - © leszekglasner, #278546189 - © contrastwerkstatt, #66429001 - © vegefox.com, #247343548 - © Hyejin Kang, #257824739 - © Gina Sanders, #37610834 - © Studio Romantic, #391489110 – © N. Theiss, #377684381 - © Jürgen Fälchle, #350967270 - © Fabio, #470157712 - © Fabio, #314854728 - © U. J. Alexander, #315660267 - © denisismagilov, #230131974 - © NDABCREATIVITY, #466445819 -