Die Frage nach den Steuern beim Immobilienverkauf ist berechtigt und kann bei Immobilienbesitzern, die planen, ihre Immobilie zu verkaufen, für allerhand Kopfzerbrechen sorgen. In diesem Artikel möchten wir uns damit beschäftigen, in welchem Fall eigentlich Steuern beim Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses anfallen und wie hoch die Steuerlast ausfällt. Wir werden darauf eingehen, welche legalen Möglichkeiten es gibt, Steuern gänzlich zu vermeiden oder zumindest zu reduzieren. In diesem Artikel werden Sie also in einem kompakten Umfang viele relevante Informationen erhalten, die wichtig für das Thema Steuern beim Immobilienverkauf sind.
Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses fallen Nebenkosten an. Diese sind beispielsweise Gebühren für den Notar oder Provisionen für einen Immobilienmakler, wenn dieser mit dem Immobilienverkauf beauftragt wurde. Abzüglich sämtlicher mit dem Hausverkauf verbundener Kosten bleibt dem Verkäufer dann am Ende ein Verkaufsgewinn bzw. Verkaufserlös. Grundsätzlich müssen alle Gewinne aus privaten Verkaufsgeschäften versteuert werden. Grundlage für die Steuerlast bildet der persönliche Einkommensteuersatz des Verkäufers. Dieser gibt letztlich die Höhe der Steuern an, die abgeführt werden müssen.
Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses sind nicht auf den gesamten Verkaufspreis Steuern abzuführen. Steuerlich relevant ist lediglich der erzielte Verkaufsgewinn bzw. Verkaufserlös. Möchte man diesen Gewinn ermitteln, stellt man zunächst die Anschaffungskosten dem Verkaufspreis gegenüber. Teil der Anschaffungskosten ist unter anderem der Kaufpreis mitsamt der Kaufnebenkosten. Aus steuerlicher Sicht entscheidend für den Gewinn beim Immobilienverkauf ist aber nicht nur das Ergebnis aus Verkaufspreis minus Anschaffungskosten, sondern weitere Abschreibungen, die sich während des Besitzes ergeben haben.
Die Umsatzsteuer und die Grunderwerbsteuer betreffen nur den Käufer bei einem Immobiliengeschäft. Für Verkäufer relevant sind hingegen Gewerbesteuer sowie unter Umständen eine Spekulationssteuer. Eine Spekulationssteuer wird dann fällig, wenn der Immobilienverkauf vom Finanzamt als gewerblich eingestuft wird. Die Höhe der abzuführenden Steuer ist abhängig vom persönlichen Steuersatz. Eine Gewerbesteuer muss dann abgeführt werden, wenn das Finanzamt von einem gewerblichen Grundstückshandel ausgeht. Die Gewerbesteuer berechnet man, indem man den Gewinn mit dem Faktor 3,5 sowie dem kommunalen Hebesatz multipliziert.
Um den Gewerbesteuermessbetrag zu ermitteln, multipliziert man den Verkaufserlös abzüglich eines Freibetrages mit dem bundesweit einheitlichen Steuersatz in Höhe von 3,5 Prozent. Das Ergebnis dieser Rechnung multipliziert man dann noch mit dem Hebesatz. Dieser variiert von Kommune zu Kommune und unterliegt immer wieder Anpassungen. Mindestens beträgt der Hebesatz 200 Prozent, fällt vor allem in Großstädten aber häufig deutlich höher aus. In München beispielsweise ist aktuell ein Hebesatz von 490 Prozent gültig. Dies bedeutet also, dass der Gewerbesteuermessbetrag mit dem Faktor 4,9 multipliziert wird.
Beispielhafte Rechnung, ein Verkaufserlös in Höhe von 300.000 Euro und ein Gewinn von 100.000 Euro vorausgesetzt:
Zu versteuernder Gewinn: 100.000 Euro -24.500 Euro (Freibetrag) = 75.500 Euro
Gewerbesteuermessbetrag: 75.500 Euro x 0,035 = 2.642,50 Euro
Fällige Gewerbesteuer: 2642,50 € x 4,90 (am Beispiel München) = 12.948,25 Euro
Die anfallende Gewerbesteuer beläuft sich in diesem Beispiel also auf einen Betrag von knapp 13.000 Euro.
Gegebenenfalls muss man beim Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses mit einer Spekulationssteuer rechnen. Mit dieser Auflage möchte der Gesetzgeber vermeiden, dass Käufer spekulativ mit Immobilien Handel treiben, was einen Preisanstieg von Immobilien für die Allgemeinheit zur Folge hätte.
Selbstverständlich ist es nicht nur interessant, wann beim Immobilienverkauf Steuern fällig werden, sondern auch, in welcher Höhe diese Steuern letztlich ausfallen.
Die Höhe der Spekulationssteuer ist von zwei unterschiedlichen Faktoren abhängig.
Selbst wenn der Hausverkauf mit einem Gewinn abgeschlossen wird, ist dieser unter Umständen steuerfrei. Hierfür entscheidend sind folgende drei Fragen.
Möchte man mehrere Objekte verkaufen, dann geht das Finanzamt unter Umständen von einem gewerblichen Immobilienverkauf aus. Als Grenze hat der Gesetzgeber den Verkauf von drei Objekten innerhalb von fünf Jahren festgelegt. Kauft man in diesem Zeitraum also drei Objekte und verkauft sie anschließend weiter, geht das Finanzamt von einem gewerblichen Verkauf aus.
Eine wichtige Voraussetzung, um einen gewerblichen Hausverkauf anzunehmen, ist die Absicht, damit Gewinne zu erzielen. Anzunehmen ist dies beispielsweise, wenn umfangreiche Modernisierungs- oder Renovierungsarbeiten durchgeführt werden, um einen möglichst lukrativen Verkauf erzielen zu wollen. Trifft dies zu, gilt der Verkauf seitens des Finanzamtes als unternehmerische Tätigkeit. Besteuert werden die Einkünfte anschließend gemäß Paragraf 15 Einkommensteuergesetz.
Grundsätzlich entscheidend für die Höhe der Spekulationssteuer ist der persönliche Steuersatz des Verkäufers. Daher lassen sich an dieser Stelle keine seriösen Aussagen über die Höhe der Spekulationssteuer im individuellen Fall treffen. Grob gesagt muss man mit etwa 40 Prozent Abzügen vom Verkaufsgewinn für die Spekulationssteuer rechnen.
Der Verkaufspreis ist eine wichtige Größe, wenn man die Höhe der Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf berechnen möchte. Möchte man schon vor dem geplanten Verkauf eine realistische Einschätzung haben, führt man am besten eine Immobilienbewertung durch bzw. lässt diese von einem Immobilienmakler anfertigen. Eine seriöse Bewertung ist auf Basis unterschiedlicher Objektdaten möglich, etwa die vorhandene Ausstattung der Immobilie oder der bauliche Zustand. Um eine erste Einschätzung zu erhalten, lässt sich eine Immobilienbewertung auch online durchführen.
Sollte beim jeweiligen Immobilienverkauf eine Spekulationssteuer anstehen, kann man unterschiedliche finanzielle Aufwendungen, die mit der Immobilie verbunden sind, steuerlich geltend machen. Hierdurch lässt sich die Steuerlast reduzieren. Solche Aufwendungen betreffen zum Beispiel die Vermarktung und den eigentlichen Verkauf der Immobilie.
Hat man also beispielsweise Malerarbeiten oder Reparaturmaßnahmen durchführen lassen, um einen möglichst hohen Verkaufspreis zu erzielen, können diese Ausgaben vom Verkaufsgewinn abgezogen werden. Hierdurch lässt sich die Steuerlast beim Verkauf der Immobilie verringern.
Wenn es darum geht, die Steuerlast beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung zu reduzieren, gibt es weitere legale Möglichkeiten. Wir wollen in diesem Abschnitt darauf eingehen, welche Möglichkeiten dies sind und welchen Einfluss sie auf die Steuerlast haben.
Die Immobilie, die man verkaufen möchte, lässt sich auf den Ehepartner oder ein eigenes Kind überschreiben. Der Ehepartner oder das Kind haben die Immobilie nicht selbst gekauft, sondern geschenkt bekommen. In der steuerlichen Praxis ist dies mit einer Erbschaft gleichzusetzen. Zwar umgeht man in dieser Konstellation die Spekulationssteuer, muss unter Umständen aber mit einer Schenkungssteuer rechnen. Jedoch sind die Freibeträge für solche Schenkungen recht großzügig. Für Ehepartner liegt der Freibetrag bei 500.000 Euro und bei Kindern bei 400.000 Euro.
Wenn sowohl Käufer als auch Verkäufer einverstanden sind, kann man mit dem Käufer eine Ratenzahlung vereinbaren. Dies bedeutet also, dass der Kaufpreis nicht sofort als Ganzes fällig wird, sondern in mehreren Raten gezahlt werden kann. Der Vorteil für den Verkäufer hierbei: Der Verkaufsgewinn lässt sich auf mehrere Jahre verteilen, sodass sich die gültigen Freigrenzen für Verkaufsgewinne gleich mehrfach nutzen lassen. Aktuell liegt diese Freigrenze bei 600 Euro pro Jahr. (Quelle: https://www.finanztip.de/private-veraeusserungsgeschaefte/)
Wenn sich in dem Haus oder der Wohnung zum Beispiel eine Einbauküche oder andere bewegliche Güter befinden und diese nicht mit verkauft werden sollen, lässt sich hierdurch der Kaufpreis und damit auch der finale Verkaufserlös reduzieren.
Fazit: Die Immobilienpreise haben sehr hohe Stände erreicht. Damit ist für den einen oder anderen der ideale Zeitpunkt gekommen, um sich von einer Immobilie zu trennen und sich über einen hübschen Verkaufsgewinn zu freuen. Die Aussicht auf diesen Gewinn wird möglicherweise aber vom Finanzamt getrübt, das ein Stück vom Kuchen in Form von Steuern abhaben möchte. Die Steuerlast fällt aber in manchen Fällen nicht so hoch aus, wie anfangs befürchtet wurde.
Eine Spekulationssteuer zum Beispiel wird längst nicht bei allen Immobilienverkäufen fällig. In manchen Fällen muss man an das Thema Steuern beim Immobilienverkauf gar keinen Gedanken verschwenden, während sich in anderen Fällen der Verkaufserlös durch steuerliche Tricks optimieren lässt. Sicherlich ist das Thema Steuern vor allem für Laien ein komplexes Gebiet. Dennoch hoffen wir, in diesem Artikel etwas Licht ins Dunkel gebracht zu haben, wenn es um das Thema steuerliche Belastung bei Immobiliengeschäften geht.
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