Ach ja, das Leben könnte so schön sein: Sie sitzen entspannt auf einem Stuhl in Ihrem eigenen Garten, lehnen sich zurück und genießen einen kalten Cocktail mit Strohhalm, während Sie Ihren Kindern beim Spielen und Tollen auf dem heimischen Rasen zusehen. Eine schöne Vorstellung, oder? Mit dieser Vorstellung sind Sie nicht allein, denn die eigenen vier Wände sind für viele Menschen immer noch eines der größten Lebensziele. Doch dieser Traum ist nicht ganz billig und so bleibt oft nur der Weg zur Bank, um sich die Idylle von einem Häuschen im Grünen zu erfüllen - es sei denn, Sie haben reich geerbt und sind nicht auf eine Immobilienfinanzierung angewiesen.
Worauf Sie bei einer Finanzierung achten sollten und welchen Einfluss die Bauzinsen auf die Finanzierung eines Hauses oder einer Wohnung haben, erfahren Sie in diesem Artikel.
Bauzinsen sind ein wichtiger Indikator für Immobilienkäufer und Personen, die sich gerne den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen möchten. Im Hochsommer 2023 befinden sich die Bauzinsen auf einem Niveau von rund vier Prozent. Abhängig von der Zinsbindung und der Beleihung müssen Sie mit Bauzinsen zwischen 3,3 und 4,6 Prozent pro Jahr rechnen.
Angesichts der damaligen Niedrigzinsphase haben sich in den letzten Jahren viele Menschen für den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses entschieden. Die gestiegene Nachfrage hat dann zu immer höheren Kaufpreisen für Immobilien geführt. Somit ist auch die Höhe der Immobilienkredite gestiegen, da immer höhere Kaufsummen zu finanzieren waren. Dieses Phänomen ließ sich in den Jahren 2020 und 2021 deutschlandweit beobachten.
Am deutlichsten gestiegen ist die Höhe der Immobilienkredite dabei in den Bundesländern Schleswig-Holstein (ein Plus von 13,7 Prozent im Vergleich zum Vorjahr) sowie Brandenburg (plus 12,52 Prozent) und dem Saarland (plus 9,98 Prozent) (Quelle – mit nofollow kennzeichnen).
Die Höhe der Bauzinsen ist deswegen so wichtig, da sich mit attraktiven Zinsen, die man in einem bestimmten Moment auf dem Markt erhalten kann, teure Finanzierungskosten über viele Jahre vermeiden lassen. Einsparungen von mehreren Tausend Euro sind somit möglich.
Jedoch sind auch die Immobilienpreise für eine solide Immobilienfinanzierung sehr wichtig. Aufgrund der gestiegenen Zinsen ist die Nachfrage nach Immobilien spürbar gesunken. Es können sich nun deutlich weniger Personen eine Immobilienfinanzierung leisten als noch vor einigen Monaten während der Niedrigzinsphase.
Es ist daher nun besonders sinnvoll, über den Kaufpreis zu verhandeln. Letztlich ist eine Finanzierung im aktuellen Jahr im Vergleich zum Vorjahr teurer geworden. Der finale Kaufpreis hingegen kann deutlich günstiger ausfallen als noch im Jahr zuvor.
Natürlich ist der Blick in die Zukunft immer mit Vorsicht zu genießen und auch unsere Kristallkugel ist aktuell in der Werkstatt. Bisher galt die Devise, dass man von vergleichsweise niedrigen Bauzinsen ausgehen kann, solange sich die Leitzinsen ihrerseits auf einem niedrigen Niveau befinden. Das Jahr 2022 hat jedoch das Gegenteil bewiesen. So sind Baukredite in der ersten Jahreshälfte 2022 bereits um einige Prozentpunkte gestiegen, obwohl der Leitzins von der Europäischen Zentralbank (EZB) noch gar nicht angehoben wurde. Dies geschah dann erst im Juli 2022, also zu Beginn der zweiten Jahreshälfte. Damals wurde damit das Ende der Null- und Negativzinsen eingeläutet.
Bemerkenswert ist, dass Baugeld für einen Zeitraum von zehn Jahren oftmals günstiger ausfällt als Baugeld für fünf Jahre. Dieses Phänomen nennt man inverse Zinskurve und ist ein Indikator dafür, dass die Zinsen in den Folgejahren wieder sinken könnten.
Wie sich die Zinsen in den nächsten Jahren entwickeln werden, ist unter anderem von der Prognose für die Konjunktur sowie der weltpolitischen Lage abhängig. Man denke in diesem Zusammenhang beispielsweise an den Konflikt zwischen China und Taiwan und den Krieg in der Ukraine.
Aktuell befindet sich der Bauzins auf einem Niveau zwischen 3,3 bis 4,8 Prozent für zehn Jahre Bindung. Wie hoch der Zinssatz ausfällt, der Ihnen von Ihrer Bank angeboten wird, ist unter anderem davon abhängig, wie hoch die gewünschte Darlehenssumme ist, wie lange die Zinsbindung ausfallen soll und wie viel Prozent des Immobilienwertes beliehen werden sollen. Auch eingebrachtes Vermögen in Form von Eigenkapital sowie regelmäßige Einkünfte spielen für die Kalkulation eine Rolle.
Steigende Immobilienpreise sind für immer mehr Wohnungs- und Hauskäufer ein echtes Problem. Insbesondere bei jüngeren Kaufinteressenten reicht die Eigenkapitalquote bei weitem nicht, um 20 Prozent des Kaufpreises und zusätzlich alle Nebenkosten im Zuge des Immobiliengeschäftes zahlen zu können. Doch gilt dieses Vorgehen bis heute als Goldstandard für eine Finanzierung, die auf soliden Beinen steht. So müssen viele Kaufinteressenten ihr komplettes Eigenkapital bereits in die Kosten für Notar, Immobilienmakler und die Grunderwerbsteuer investieren. Zwar ist auch heute noch eine Vollfinanzierung möglich, diese ist jedoch mit höheren Kosten verbunden, da das Risiko eines Zahlungsausfalls für den Kreditanbieter deutlich höher ist.
Die Bedeutung von Eigenkapital bei einer Immobilienfinanzierung sollten Sie niemals unterschätzen. Zum einen sinkt die finanzielle Belastung im Zuge einer Finanzierung durch günstigere Zinskonditionen und eine geringere Darlehenssumme, die für die Finanzierung der Immobilie notwendig ist. Zusätzlich ist Eigenkapital ein wichtiger Sicherheitspuffer, der Sie vor einer Überschuldung im Falle eines Notverkaufs schützen kann. Daher ist eine Vollfinanzierung auch in Niedrigzinsphasen der sprichwörtliche Ritt auf der Rasierklinge. Sollten Sie die Immobilie nach einiger Zeit wieder verkaufen müssen, kann der Erlös aus dem Verkauf bei knappem Eigenkapital nicht zur Tilgung der Schulden ausreichen und der Gang in die Privatinsolvenz droht.
Wir empfehlen daher, eine Vollfinanzierung nur bei absolut sicheren Einkommensverhältnissen anzustreben. Außerdem raten wir, das monatliche Budget nicht bis zum Maximum auszureizen, wenn es um die Finanzierung einer Immobilie geht, so groß der Wunsch nach Eigenheim auch sein mag. Vielleicht können Sie ja einige Jahre etwas Geld ansparen, sodass für die Finanzierung mehr Eigenkapital vorhanden ist - ganz klassisch etwa mit einem Bausparvertrag.
Wenn Sie einmal durchrechnen wollen, wie viel Haus Sie sich tatsächlich leisten können, dann empfehlen wir Ihnen unseren Budgetrechner. Nach Eingabe einiger Daten erfahren Sie mit wenigen Mausklicks, wie viel Geld Ihnen für den Immobilienkauf tatsächlich zur Verfügung steht. Dieser Budgetrechner kann Ihnen also dabei helfen, einen ersten Überblick darüber zu gewinnen, wie viel Haus Sie sich aktuell tatsächlich leisten können.
Bildquellen: © js-photo, #221553211 - © krungchingpixs, #590645700 - © Drazen, ##355187501