Nach einer Phase kontinuierlicher Preissteigerungen in den letzten Jahren bis zum 3. Quartal 2022 haben die Immobilienpreise, je nach Region, um 5% bis 20% nachgegeben. Aktuell stabilisieren sich die Preise auf einem vergleichsweise hohen Niveau auf einem Niveau von 2019 bis 2021.
Nachfolgend erhalten Sie einen Überblick über die wichtigsten Faktoren, welche Einfluss auf die Immobilienpreis-Entwicklung in Deutschland haben:
Die Zinsen für eine Baufinanzierung haben sich nach einem rasanten Anstieg in den vergangenen Jahren auf einem Niveau zwischen 3,4 % und 3,8 % eingependelt. Experten prognostizieren, dass diese Zinsen in den nächsten Monaten stabil bleiben werden, auch wenn die Europäische Zentralbank (EZB) die Leitzinsen am 12. Juni 2024 um 0,25% Prozentpunkte auf 4,25% gesenkt hat. Diese Entwicklung bietet potenziellen Käufern eine bessere Planbarkeit und Leistbarkeit bei der Finanzierung von Immobilien.
Schauen wir uns die Langzeitentwicklung der 10-jährigen Staatsanleihen an, so befinden wir uns zinsseitig immer noch in einer Konsolidierungszone. Aufmerksame treue Leser unserer Beiträge werden den Chart wieder erkennen, den wir ihn seit ca. 2 Jahren regelmäßig updaten. Unsere Prognosen sind, in aller Bescheidenheit, immer wieder eingetreten. Die kurzfristige Stochastik zeigt eher steigende Zinsen an, die langfristige Stochastik zeigt eher noch eine Seitwärtsbewegung an. Da wir uns aber in einem Aufwärtstrend befinden, ist mittelfristig mit weiter steigenden Zinsen zu rechnen!
Auch mit Betrachtung der Geldmenge, hier insbesondere der M2-Geldmenge, öffnen wir einen größeren Betrachtungshorizont. Die Geldmenge M2 enthält die im Umlauf befindlichen Münzen und Scheine, tägliche fällige Bankeinlagen und Einlagen mit einer Laufzeit von bis zu 2 Jahren und dreimonatig vereinbarter Kündigungsfrist.
Man sieht, dass die EZB-Notenbank in einem Dilemma steckt. Erhöht sie die Zinsen, um deflationären Druck zu erzeugen, so lässt sich die Zinslast auf Schulden des öffentlichen Gesamthaushalts – in Deutschland sind dies aktuell knapp 2,5 Bio. Euro (25 mit 11 Nullen) - immer schwieriger bewältigen. Senkt sie die Zinsen, kommt dies einer weiteren Ausweitung der Geldmenge gleich, was zu weiteren inflationären Tendenzen führt – eine Maßnahme, die in den letzten Jahren immer wieder in Krisenzeiten herhalten musste (Lehman-Pleite, Corona Krise, …). Egal, was die EZB unternimmt, der Tanker ist inzwischen schon so manövrierunfähig geworden, dass dies keine guten Signale für die Kapital- bzw. Immobilienmärkte generiert und eigentlich nur noch, wie schon vor ca. 100 Jahren, in beschleunigende Inflation münden kann!
Sehr spannend in diesem Zusammenhang ist die Entwicklung der US-Staatsverschuldung seit 1790 in einer Video-Simulation inklusive Anzeige der geschichtlichen Hintergründe: https://www.youtube.com/watch?v=U1Fv0ONBIDs Jeder Krieg hat in den letzten über 200 Jahren zu einer überproportional steigenden Staatsverschuldung geführt. Allein Deutschland hat im laufenden Jahr 2024 der NATO 90,6 Mrd. Euro für Verteidigung gemeldet. Auch das spricht eher wieder für eine bald sichtbare Geldmengenausweitung.
Quelle: welt.de, https://shorturl.at/tIfw0
Auffällig ist, dass das Angebot von Immobilien seit 2 Jahren die Nachfrage nach Immobilien deutlich übersteigt und dieser Überhang bis heute nicht wieder durch Immobilienpreis-Rückgänge und Mietsteigerungen beseitigt werden konnte.
Schauen wir uns die offiziellen Zahlen der Baugenehmigungen an, so sehen wir, dass wir aktuell wieder auf dem Niveau von 2014 und 2015 zurück gefallen sind. Dabei müssen wir uns aber immer vor Augen führen, dass die Jahre mit einer 1 oder 0 vor dem Komma bei den Darlehenszinsen, also die Jahre 2014 bis 2021 eine Ausnahmesituation am Immobilienmarkt darstellten.
Daher ist ein häufig gehörtes Argument von Eigentümern das Argument der Wohnungsknappheit: „Ich muss nur lange genug warten, dann steigt der Preis für meine Immobilie wieder!“ Das mag absolut richtig sein, wenn wir uns im Markt von 1 bis 3 Zimmer-Wohnungen in Ballungsgebieten wie München befinden, wo diese Wohnungsknappheit real existiert. In ländlicheren Gebieten wie dem Landkreis Starnberg dürfte das Argument dann nicht mehr so stark ins Gewicht fallen. Die Frage ist dann auch immer, ob alle anderen Einflussfaktoren diesen Effekt überwiegen oder nicht. Insofern gilt es hier sehr stark regional und Immobilientyp-spezifisch zu differenzieren.
Weitere wichtige Einflussfaktoren auf die Immobilienpreise sind, mit zunehmender Tendenz, die Energieeffizienz und die Nachhaltigkeit. Immobilien in gutem oder sehr gutem energetischem Zustand haben in den letzten 2 Jahren weniger starke Preisrückgänge verzeichnet als Immobilien mit einer Energieeffizienzklasse von E oder schlechter. Diese Entwicklung spiegelt die steigenden Anforderungen und Kosten für energetische Sanierungen wider.
Wie aus der obigen Grafik hervorgeht, sind die Kaufpreise für Wohnimmobilien in den letzten zwei Jahren je nach Metropol-Region unterschiedlich stark zurück gegangen. Die stärksten Rückgänge waren in München, Frankfurt und Stuttgart zu verzeichnen – sogar bei Immobilien mit energetisch gutem Zustand. Dafür hat es in diesen Regionen zuvor auch die stärksten Preissteigerungen gegeben.
Insgesamt bleibt der deutsche Immobilienmarkt auch 2024, also kurzfristig attraktiv für Investoren und Käufer, obwohl die Preisentwicklung regional unterschiedlich verläuft. Hierfür unterstützend wirken die Stabilisierung der Zinsen, gestiegene Mietpreise, gefallene Immobilienpreise und eine sich daraus ergebende Annäherung von Nachfrage- und Angebotskurve.
Auf mittelfristige Sicht sehen wir eine Gemengelage aus rezessiven und inflationären Tendenzen. Die Immobilien können auf der einen Seite einen guten Inflationsschutz beiten. Auf der anderen Seite kann ein Nachfrage-Ausfall aufgrund deutlich höherer Zinsen und weniger Kaufkraft aber zu weiterem Immobilienpreisdruck führen.
Sowohl Verkäufer als auch Käufer sollten weiterhin die Marktbedingungen sehr sorgfältig analysieren und ihre Verkaufs- oder Investitionsentscheidungen entsprechend planen. Es bleibt auf mittlere Sicht spannend, kurzfristig eher entspannt …
Bei SCHLOSSBERGER-IMMOBILIEN bieten wir umfassende Beratung und Unterstützung für unsere Kunden, um die besten Entscheidungen im dynamischen Marktumfeld im Landkreis Starnberg zu treffen. Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchten, stehen wir Ihnen mit unserer großen Expertise und lokalen Marktkenntnis gerne beratend zur Seite. Für weitere Informationen nehmen Sie mit uns Kontakt auf.
Bildquellen::
Abbildung 1: https://www.kreditvergleich.net/statistiken/immobilienpreise-deutschland/
Abbildung 2: https://www.destatis.de/DE/Themen/Wirtschaft/Preise/Baupreise-Immobilienpreisindex/_inhalt.html#sprg229212
Abbildung 3: https://www.interhyp.de/baufinanzierung/
Abbildung 4: www.stocks3.com
Abbildung 5: https://www.tagesgeldvergleich.net/statistiken/geldmengen.html
Abbildung 6: https://www.immobilienscout24.de/wohnbarometer.html
Abbildung 7: https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2024/02/PD24_074_3111.html