Was ist mit einer Zwischenfinanzierung gemeint und wozu dient sie?

Bei einer Zwischenfinanzierung handelt es sich um einen Kredit, der über einen kurzen Zeitraum gewährt wird. Er hat den Zweck, einen zeitlich begrenzten finanziellen Engpass zu überbrücken. Daher bezeichnet man eine Zwischenfinanzierung auch als Überbrückungskredit. Sinn macht eine solche Finanzierungsmöglichkeit im Zusammenhang mit einer Immobilienfinanzierung, sofern das benötigte Eigenkapital für eine Finanzierung noch nicht verfügbar ist, dies jedoch in absehbarer Zeit sein wird. Mit einer Zwischenfinanzierung lässt sich also ein zeitweiliger finanzieller Engpass beim Kauf oder Bau einer Immobilie überbrücken.

Wie ist der typische Ablauf bei einer Zwischenfinanzierung?

Wenn man ein Haus bauen oder eine Wohnung kaufen möchte, nehmen viele Personen eine Finanzierung in Anspruch. Möchte man eine kostspielige Vollfinanzierung umgehen, braucht man hierfür ein gewisses Eigenkapital. Wenn dieses zwar vorhanden, aktuell jedoch gebunden ist, kann ein Zwischenkredit hilfreich sein. Ein solcher Zwischenkredit wird für einen Zeitraum von maximal 24 Monaten gewährt und soll später durch ein langfristiges Darlehen ersetzt werden. Ein Überbrückungskredit ist also beispielsweise sinnvoll, wenn sich eine attraktive Gelegenheit für den Bau oder den Kauf einer Immobilie ergibt, aktuell jedoch der Zugriff auf das notwendige Eigenkapital fehlt.

Gründe für eine Zwischenfinanzierung?

Wenn man plant, eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen und gleichzeitig Aussicht auf das notwendige Eigenkapital in naher Zukunft hat, kann eine Zwischenfinanzierung sinnvoll sein. Ist man auf der Suche nach einer möglichst attraktiven Finanzierung, bietet sich häufig ein klassisches Annuitätendarlehen als Immobilienkredit an. Je mehr Eigenkapital man in die Finanzierung einbringen kann, umso günstiger werden in der Regel die Zinsen für die Finanzierung ausfallen. Sollte das Eigenkapital zwar bereits vorhanden, jedoch beispielsweise in Festgeld angelegt sein, wird eine Zwischenfinanzierung interessant.

Was ist das Besondere an einer Zwischenfinanzierung?

Folgende Besonderheiten sind charakteristisch für eine Zwischenfinanzierung:

• Eine Zwischenfinanzierung ist auf einen vergleichsweise kurzen Zeitraum ausgelegt, der 24 Monate nicht überschreitet. 
• Die Höhe der Zwischenfinanzierung darf maximal den Wert betragen, den das noch gebundene Eigenkapital hat. Die finanziellen Mittel der Zwischenfinanzierung dienen sozusagen als Platzhalter für das bereits vorhandene, jedoch noch nicht verfügbare Eigenkapital. 
• Das Geld aus der Zwischenfinanzierung darf nur für den Bau oder den Kauf der Immobilie verwendet werden. Die Tilgung der Zwischenfinanzierung erfolgt, sobald das Eigenkapital verfügbar ist.

Gibt es bestimmte Voraussetzungen, um eine Zwischenfinanzierung in Anspruch zu nehmen?

Ehe eine Zwischenfinanzierung durch die Bank bewilligt wird, müssen einige Voraussetzungen erfüllt werden.

• So muss der Kreditsuchende über eine ausreichende Kreditwürdigkeit verfügen, wie man es auch von einem gewöhnlichen Kredit kennt. Ehe die Bank einer Zwischenfinanzierung zustimmt, prüft sie also zunächst die Bonität des Kreditsuchenden.
• Das benötigte Geld muss zum jeweiligen Zeitpunkt auch tatsächlich zur freien Verfügung stehen, da die Zwischenfinanzierung innerhalb der vereinbarten Laufzeit getilgt werden muss.
• Einige Banken setzen als Bedingung für eine Zwischenfinanzierung den gleichzeitigen Abschluss eines langfristigen Immobiliendarlehens. Für den Kreditnehmer bedeutet dies zwar eine zusätzliche Auflage, die es zu erfüllen gilt; vorteilhaft ist für ihn jedoch, dass er die benötigten Unterlagen und Dokumente nur einmal zur Verfügung stellen muss und für beide Kredite lediglich ein Ansprechpartner zuständig ist.

Einige Beispiele, bei denen eine Zwischenfinanzierung sinnvoll sein kann

Ganz allgemein macht eine Zwischenfinanzierung immer dann Sinn, wenn zwar eine attraktive Kaufoption für eine Immobilie vorhanden ist, das notwendige Eigenkapital aber aktuell noch nicht zur Verfügung steht. Mithilfe einer Zwischenfinanzierung lässt sich eine solche Kapitallücke decken. Im Folgenden gibt es einige Beispiele, bei denen eine Zwischenfinanzierung denkbar ist.

• Das notwendige Eigenkapital ist in Lebensversicherungen oder Festgeldern noch gebunden.
• Bei einem Eigenheimwechsel ist ein Käufer für die bisherige Immobilie gefunden, der Erlös aus dem Verkauf ist aber noch nicht auf dem Konto des Verkäufers eingegangen. Dieses Geld ist jedoch für die Finanzierung der neuen Immobilie eingeplant.
• Ein Bausparvertrag ist noch nicht zuteilungsreif.

Ein konkretes Beispiel für eine Zwischenfinanzierung

Herr Schmidt hat eine attraktive Immobilie zu einem ebenso attraktiven Preis gefunden. Eigenkapital für die Finanzierung ist in einem Bausparvertrag vorhanden, der aber erst in sechs Monaten Zuteilungsreife erhält. Der Verkäufer der Immobilie möchte jedoch keine sechs Monate mit dem Verkauf warten, sondern möchte schnell einen Käufer für die Immobilie finden. Herr Schmidt sollte also möglichst rasch auf das Angebot reagieren und entscheidet sich für einen Zwischenkredit, mit dem er die Finanzierung für den Objektkauf gewährleisten möchte. Mit dieser Zwischenfinanzierung lassen sich die Kaufkosten decken und Herr Schmidt kann den Zwischenkredit in sechs Monaten durch das Bauspardarlehen, das dann zuteilungsreif ist, ablösen.

Was ist bei einer Zwischenfinanzierung zu beachten?

Aus welchem Grund auch immer eine Zwischenfinanzierung in Anspruch genommen wurde, sollte man einige Aspekte in diesem Zusammenhang nicht vergessen.

• Wenn man die Finanzierung einer Immobilie mit dem Kapital aus einem Immobilienverkauf plant, sollte man möglichst rasch einen Käufer für die alte Immobilie gefunden haben. Bereits ein Entwurf des Kaufvertrages durch einen Notar kann zu günstigeren Konditionen bei einer Zwischenfinanzierung führen. In diesem Entwurf sollte jedoch schriftlich der Zahlungstermin festgehalten sein.
• Vor dem Verkauf einer Immobilie sollte man einen realistischen Kaufpreis als Grundlage benennen. Dies kann beispielsweise durch eine Wertermittlung der Immobilie durch einen Immobilienmakler geschehen. Sollte die Finanzierung der neuen Immobilie lückenhaft sein, da der Verkaufspreis falsch kalkuliert wurde, ist mit einer kostspieligen Nachfinanzierung zu rechnen.

Gibt es Gemeinsamkeiten und Unterschiede zwischen einer Zwischenfinanzierung und einem variablen Darlehen?

• Bei der Rückzahlung fällt weder bei einer Zwischenfinanzierung noch bei einem variablen Darlehen eine Vorfälligkeitsentschädigung an.
• Während der Kreditnehmer bei einer Zwischenfinanzierung oftmals lediglich Zinsen entrichten und die Darlehenssumme auf einen Schlag tilgen kann, besteht die Rate bei variablen Darlehen sowohl aus einem Zins- als auch einen Tilgungsanteil.
• Eine Zwischenfinanzierung darf lediglich eine Laufzeit von maximal 24 Monaten haben. Anders sieht es bei einem variablen Darlehen aus, das sich über eine beliebig lange Dauer fortsetzen lässt, wenn die Zinsen regelmäßig angepasst werden.

Eine Übersicht über die Vorteile und Nachteile einer Zwischenfinanzierung

Grundsätzlich sollte man eine Zwischenfinanzierung als Übergangslösung verstehen, wenn das notwendige Eigenkapital zwar vorhanden, jedoch noch kein Zugriff darauf möglich ist. Im Folgenden geht es um die individuellen Vorteile und Nachteile, die eine Zwischenfinanzierung mit sich bringt.

Diese Vorteile bietet ein Zwischenkredit

• Ein Zwischenkredit muss nicht mit monatlichen Tilgungen zurückgezahlt werden. Aus diesem Grund bleiben die Ratenzahlungen in einem überschaubaren Rahmen.
• Ein Zwischenkredit hilft dabei, die finanziellen Aspekte beim Verkauf der alten Immobilie und dem Kauf der neuen Immobilie möglichst reibungslos zu gestalten.
• Die Rückzahlung einer Zwischenfinanzierung kann kurzfristig erfolgen; die Mindestlaufzeit eines Überbrückungskredites beträgt ohnehin nur wenige Monate.

Diese Nachteile hat ein Zwischenkredit

• Eine teure Nachfinanzierung droht, sofern sich der Zwischenkredit nicht innerhalb der maximalen Laufzeit begleichen lässt.
• Nicht unüblich bei einem Zwischenkredit ist eine Bearbeitungsgebühr. Die Höhe dieser Gebühr kann bis zu zwei Prozent der Kreditsumme betragen.
• Zwischenkredite werden nicht von allen Banken angeboten. Daher kann die Auswahl an Kreditgebern vergleichsweise gering ausfallen.
• Die minimale Summe bei einem Zwischenkredit beläuft sich bei vielen Banken auf einen hohen Kreditbetrag von 200.000 Euro und sogar mehr.

Zusammenfassung

Ziel und Zweck einer Zwischenfinanzierung ist es, finanzielle Engpässe bei einer Baufinanzierung zu überbrücken. Es muss jedoch die konkrete Aussicht auf entsprechendes Kapital vorhanden sein. Daher wird ein Zwischenkredit auch als Überbrückungskredit bezeichnet. An dieser Stelle noch einmal alle relevanten Punkte, die man zum Thema Zwischenfinanzierung wissen muss.

• Bei einer Zwischenfinanzierung handelt es sich um einen kurzfristigen Kredit. Die Laufzeit beträgt maximal 24 Monate.
• Die Summe aus einem Zwischenkredit können als Eigenkapital bei der Finanzierung einer Immobilie eingebracht werden. Bessere Zinskonditionen für das Hauptdarlehen sind die Folge.
• Die Rückzahlung einer Zwischenfinanzierung ist jederzeit möglich, ohne dass man Kosten für eine Vorfälligkeitsentschädigung einkalkulieren muss.
• Eine Zinsbindung gibt es bei einer Zwischenfinanzierung nicht. Das bringt es mit sich, dass die Höhe der Zinsen jederzeit angepasst werden kann.

Fazit: Bei einer Zwischenfinanzierung handelt es sich um eine Möglichkeit, einen kurzfristigen finanziellen Engpass bei der Finanzierung einer Immobilie zu überbrücken. Hat man die konkrete Aussicht auf Eigenkapital, kann darüber aktuell aber noch nicht verfügen, ist eine Zwischenfinanzierung möglich. Im Hinterkopf sollte man dabei die maximale Kreditlaufzeit von 24 Monaten behalten. Außerdem muss das Eigenkapital auch wirklich zum geplanten Zeitpunkt zur Verfügung stehen, denn ansonsten muss die finanzielle Lücke durch eine teure Nachfinanzierung geschlossen werden.

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