Im dynamischen Umfeld des Immobilienmarktes suchen Familien nach stabilen und sicheren Immobilienlösungen.
Das geht einerseits durch eine „klassische“ Mitgliedschaft in einer Immobiliengenossenschaft bzw. Wohnungsbau-Genossenschaft. Bundesweit gibt es ca. 2 Millionen Genossenschaftswohnungen. Durch das Prinzip "Ein Mensch, eine Stimme" gewährleisten sie ihren Mitgliedern nicht nur lebenslanges Wohnrecht, sondern auch ein Mitspracherecht in Angelegenheiten, die ihr Zuhause betreffen.
Für diejenigen, die selbst wertvolle Immobilien besitzen, bietet sich die eigene Gründung einer Wohnbau-Genossenschaft an. Auch hier können Familien-Mitglieder von den Vorteilen einer Genossenschaft profitieren.
Eine Wohnungsbau-Genossenschaft ist eine Mischform aus einer GmbH und einem Verein. Sie zielt darauf ab, ihren Mitgliedern Wohnraum zu beschaffen und zu erhalten. Diese Genossenschaft ist eine demokratisch organisierte, gemeinnützige Einrichtung, die nicht primär auf Gewinn ausgerichtet ist. Ihr Hauptziel ist es, ihren Mitgliedern sicheren, bezahlbaren und qualitativ hochwertigen Wohnraum zur Verfügung zu stellen, kurz die Mitgliederförderung. Mitglieder einer Wohnungsbau-Genossenschaft sind gleichzeitig Miteigentümer und Nutzer der Dienstleistungen und haben Mitspracherecht in der Verwaltung und den Entscheidungsprozessen.
Eine Wohnungsbau-Genossenschaft wird von mindestens drei Mitgliedern gegründet, die gemeinsam das Ziel verfolgen, Wohnraum zu schaffen oder zu verbessern. Die Mitgliedschaft erfordert in der Regel den Erwerb von Genossenschaftsanteilen, deren Höhe je nach Genossenschaft variieren kann. Diese Anteile dienen als finanzielle Beteiligung am Kollektivvermögen der Genossenschaft und als Grundlage für das Wohnrecht in den genossenschaftlichen Immobilien. Darüber hinaus gewährleisten die Mitgliederanteile ein Stimmrecht im genossenschaftlichen Entscheidungsprozess.
Die Organisationsstruktur einer Wohnungsbau-Genossenschaft basiert auf demokratischen Prinzipien. Alle Mitglieder haben das Recht, an der Generalversammlung teilzunehmen, auf der wichtige Entscheidungen getroffen und die Verwaltungsorgane der Genossenschaft gewählt werden. Diese Organe umfassen in der Regel einen Vorstand, der die laufenden Geschäfte führt, und einen Aufsichtsrat (bei Genossenschaften ab 21 Mitgliedern, ansonsten reicht ein Bevollmächtigter der Generalversammlung), der die Arbeit des Vorstands kontrolliert. Die Mitglieder haben somit direkten Einfluss auf die Gestaltung ihrer Wohnbedingungen und die Entwicklung der Genossenschaft.
Insgesamt bieten Wohnungsbau-Genossenschaften eine alternative Wohnform, die auf Nachhaltigkeit, Gemeinschaft und demokratischer Teilhabe basiert. Sie sind eine wichtige Säule im Wohnungsmarkt, die ihren Mitgliedern nicht nur Wohnraum, sondern auch ein Zuhause im umfassenden Sinne bietet.
Einer der signifikantesten Vorteile einer Mitgliedschaft in einer Wohnungsbau-Genossenschaft ist der Schutz der in die Genossenschaft eingebrachten Immobilien („Asset Protection“) vor Pfändung durch Privatinsolvenz. Wenn Sie sagen, das kann mich nicht treffen, so gibt es diverse Beispiele, wo unverschuldet durch Krankheit, Berufsunfähigkeit, Unfall oder Tod oder gar durch Veruntreuung, Scheidung oder Streit mit einem Gesellschafter ein Pfändungsfall eintreten kann. Und man kann sich ja nicht gegen alles versichern.
Gründet also eine Familie selbst eine Wohnungsbau-Familiengenossenschaft ist auch hier aufgrund der genossenschaftlichen Eigentumsverhältnisse zum einen das individuelle Wohnrecht, wenn es direkt mit Geschäftsanteilen verbunden ist, nicht direkt pfändbar. Zum anderen kann sich eine Pfändung auch nur auf den Nennwert der nicht an das Wohnrecht gebundenen Geschäftsanteile beziehen und nicht auf den Wert der Immobilien im Genossenschaftseigentum. Durch diese Trennung von (geringem) Privatvermögen und Vermögen der Genossenschaft besteht keine Durchgriffsmöglichkeit.
Diese rechtliche Struktur bietet also Familien, die z.B. im Landkreis Starnberg und Umgebung ein größeres Immobilienvermögen ihr Eigen nennen, einen starken Schutz in finanziell und politisch unsicheren Zeiten und sorgt für ein sicher „verwahrtes“ Familienvermögen für Lebenspartner und nachkommende Generationen.
Genossenschaften sind zusätzlich besonders geschützt, weil sie seit dem 30.11.2016 immaterielles Weltkulturerbe sind und auf der UNESCO-Liste als Weltkulturerbe nach deutschem Vorbild stehen.
Ein weiterer Vorteil einer Familiengenossenschaft stellt die flexible Mitgliederstruktur dar. So kann die Familie die Kontrolle über die Immobilien behalten und die Nutzung und Verwaltung flexibel handhaben. Denn Veränderungen in der Mitgliederstruktur müssen nicht wie zum Beispiel bei GmbHs mittels eines Notars ins Handelsregister eingetragen werden. Die Mitgliederliste und die Mitgliedsanteile werden wie bei einem Verein geführt und können somit sehr flexibel, je nach Strategie, Plan und Bedarf angepasst werden. Jedes Familienmitglied kann auch überall, also unabhängig von Zeit und Ort, auf der Welt arbeiten und leben, ohne dass das Vermögen und der Sitz der Genossenschaft davon tangiert ist oder steuerliche Konsequenzen zu befürchten wären.
Neben dem Schutz vor Pfändung und der strukturellen Flexibilität bieten Wohnungsbaugenossenschaften auch erhebliche steuerliche Vorteile.
Wie oben schon beschrieben lässt sich die Mitgliederstruktur flexibel anpassen, ohne dass dieses im Transparenzregister eingetragen werden muss. Eine Ausnahme davon bilden der Vorstand, Prokuristen sowie wirtschaftlich Berechtigte mit mehr als 25% der Stimmrechte. Bei allen anderen Mitgliedern reicht es lediglich, die interne Mitgliederliste sorgfältig zu führen, wie dies auch ein Verein zu tun pflegt. Die Mitglieder bleiben nach außen anonym.
Obwohl spezifische Beispiele für solche Familien-Genossenschaften aus Diskretions- und Datenschutzgründen selten öffentlich gemacht werden, funktioniert das Konzept oft wie folgt.
Die Genossenschaft verwaltet das Immobilienvermögen. Die Nutzung kann flexibel gestaltet werden, etwa durch Wohnrecht für die Familienmitglieder, vergünstigten Wohnraum oder als Anlageobjekte mit Fremdvermietung.
Die Einbringung von Immobilienvermögen kann dann entweder durch grunderwerbssteuerfreie Einbringung von Immobilieneigentum eines Mitglieds (Sacheinlage) und entsprechender Genossenschaftsanteilsvermehrung dieses Mitglieds erfolgen. Oder die Übertragung erfolgt über den Kauf von 10% des Verkehrswertes der Immobilie, sofern das Restdarlehen der Immobilie 10% des Immobilienwertes nicht übersteigt. Dabei sollten die Anteile anderer Genossenschaftsmitglieder so gering sein, dass mit der Einbringung der Immobilie bei diesen keine Schenkungssteuer ausgelöst wird. Grundsätzlich empfehlen wir in jedem Einzelfall das sinnvollste Vorgehen mit Experten unseres Netzwerks zu prüfen.
Die Anteile an der Genossenschaft können entsprechend der obigen Ausführungen relativ leicht und steuerlich vorteilhafter als direktes Immobilieneigentum an die nächste Generation übertragen werden.
Als Immobilienmakler haben wir von SCHLOSSBERGER-IMMOBILIEN auch auf diesem Gebiet wertvolle Kompetenzen aufgebaut und können Ihnen bei der Gründung einer Familiengenossenschaft mit Rat und Tat und mit einem hervorragenden Netzwerk an weiteren Know how-Trägern zur Seite stehen. Sprechen Sie uns gerne dazu an.
FAZIT
Eine Immobilien- bzw. Wohnungsbau-Genossenschaft bietet seinen Mitgliedern grundsätzlich eine alternative Wohnform, die auf Nachhaltigkeit, Gemeinschaft und demokratischer Teilhabe basiert. Wohnungsbau-Genossenschaften sind eine wichtige Säule im Wohnungsmarkt, die ihren Mitgliedern nicht nur Wohnraum, sondern auch ein Zuhause im umfassenden Sinne bietet.
Darüber hinaus fördert eine Familiengenossenschaft nicht nur den Zusammenhalt der Familie und des Familienvermögens, weil sie insbesondere die effiziente Weitergabe von Immobilien innerhalb der Familie durch Vermeidung von Schenkungs- oder Erbschaftssteuer ermöglicht.
Obwohl spezifische Beispiele für solche Familien-Genossenschaften nicht immer öffentlich verfügbar sind, stellt das Modell eine interessante Option für gut beratene Familien dar, die die Kombination aus steuerlicher Effizienz, Schutz und Flexibilität schätzen anstatt den Weg über ein direktes Immobilienerbe zu gehen.
Mit der richtigen Planung und einem starken Gemeinschaftsgefühl können Wohnungsbau-Genossenschaften eine fundamentale Rolle im Leben vieler Familien spielen, indem sie Sicherheit und Stabilität in einer sich schnell wandelnden Welt bieten. SCHLOSSBERGER-IMMOBILIEN begleitet Sie auch gerne bei diesem PREMIUM-Service.
Bei SCHLOSSBERGER-IMMOBILIEN bieten wir umfassende Beratung und Unterstützung für unsere Kunden, um die besten Entscheidungen im dynamischen Marktumfeld im Landkries Starnberg zu treffen. Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchten, stehen wir Ihnen mit unserer großen Expertise und lokalen Marktkenntnis gerne beratend zur Seite. Für weitere Informationen nehmen Sie gerne mit uns Kontakt auf.
Bildquellen:
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