Insbesondere in wirtschaftlich schwierigen Zeiten entscheiden sich viele Anleger für Immobilien, die unabhängig von Währungsentwicklungen immer eine stabile und krisensichere Wertanlage darstellen. Nicht ohne Grund werden Immobilien gerne auch als „Betongold“ bezeichnet, denn ähnlich wie Gold gelten Häuser und Wohnungen als wertstabile Investitionen.
Doch Immobilien versprechen nicht nur traumhafte Renditen, sondern bringen auch unterschiedliche steuerliche Erleichterungen mit sich. Möchten Sie optimal davon profitieren, sollten Sie einiges an Hintergrundwissen besitzen. Die wichtigsten Dinge zum Thema Abschreibungen auf vermietete Immobilien finden Sie in diesem Artikel.
Investieren Sie in eine Immobilie und möchten diese als Kapitalanlage nutzen, verliert diese durch die Nutzung über die Jahre hinweg generell an Wert, wie beispielsweise auch ein Auto, das mit jedem gefahrenen Kilometer etwas an Wert verliert. Dies berücksichtigt der Gesetzgeber in Form von steuerlichen Erleichterungen. Wenn Sie beruflich selbstständig tätig sind, wissen Sie vielleicht bereits, dass Sie viele Anschaffungen abschreiben können, wie etwa die Investition in eine Büroausstattung. Abschreibungen für Abnutzungen (AfA) für Immobilien funktionieren auf ähnliche Weise.
Die Abkürzung "AfA" steht für "Absetzung für Abnutzung" und bezieht sich auf die steuerliche Abschreibung von Vermögenswerten. In vielen Ländern, darunter Deutschland, Österreich und die Schweiz, wird der Begriff "AfA" verwendet, um die Abschreibung von Vermögenswerten, einschließlich Immobilien und beweglichem Vermögen, zu beschreiben.
Es ist abhängig vom Zeitpunkt, wann die Immobilie gebaut wurde, welche Abschreibungsmethode Sie wählen können. Bei neu gebauten Immobilien gilt die lineare Abschreibungsweise. Ist das Gebäude hingegen vor dem Jahr 2006 errichtet worden, können Sie zwischen der degressiven und der linearen Abschreibungsmethode wählen.
Der größte Unterschied zwischen beiden Verfahren liegt in der Geschwindigkeit der Abschreibung. Während Sie bei der linearen Methode jedes Jahr denselben Betrag abschreiben, bezieht sich bei der degressiven Methode der gleichbleibende Abschreibungssatz auf den verbleibenden Betrag, der noch nicht abgeschrieben wurde. Dieser schrumpft im Laufe der Zeit. Die Abschreibungen sind damit zu Beginn der Laufzeit sehr hoch und fallen später niedriger aus. Bei der degressiven Abschreibungsmethode können Sie also am Anfang schneller abschreiben.
Die Nutzungsdauer einer Immobilie hängt von unterschiedlichen Faktoren ab. Da sich diese kaum voraussagen lässt, hat der Gesetzgeber eine pauschale Nutzungsdauer bestimmt, die für jeden Steuerpflichtigen Gültigkeit hat. In diesem Zusammenhang ist die Rede von einer „typischen Nutzungsdauer“. Für vermietete Immobilien beträgt die festgelegte Nutzungsdauer wie folgt:
Grundsätzlich fallen die Vorzüge einer AfA für Immobilien umso größer aus, je höher die gewährten Abschreibungen ausfallen. Welcher Abschreibungssatz infrage kommt, ist wie oben geschrieben von der Immobilienart sowie dem Baujahr der Immobilie abhängig.
Kurze Rechenbeispiele:
Wurde die Immobilie im Jahr 1988 gebaut, können Sie diese pauschal über 50 Jahre pro Jahr mit zwei Prozent der Anschaffungskosten abschreiben. Sollte die Immobilie damals Anschaffungskosten in Höhe von 200.000 Euro mit sich gebracht haben, bedeutet dies, dass Sie einen jährlichen Betrag in Höhe von 4.000 Euro bis zum Jahr 2038 steuerlich abschreiben können.
Haben Sie im Jahr 2023 eine Immobilie gebaut und sind Ihnen dabei Anschaffungskosten in Höhe von 400.000 Euro entstanden, können Sie bis zum Jahr 2056 jährlich einen Betrag von 12.000 Euro steuerlich abschreiben.
Aufgrund stetig steigender Kosten für den Erhalt und den Bau einer Immobilie sowie der allgemein angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt in den letzten Jahren hat der Gesetzgeber die Abschreibungsdauer für neu errichtete Immobilien reduziert. Dies betrifft konkret Gebäude, die ab dem Jahr 2023 errichtet wurden. Die Abschreibungsdauer wurde hierbei von 50 auf 33 Jahre gesenkt. Dies bedeutet einen höheren Abschreibungsbetrag pro Jahr, was einen Investitionsanreiz für Neubauten bedeuten soll, die aufgrund der Wohnungsknappheit vielerorts dringend notwendig sind. Wenn Sie sich also jetzt entscheiden, ein Haus zu bauen, dann können Sie pro Jahr einen vergleichsweise hohen Betrag dank der AfA steuerlich geltend machen.
Bei Immobilien als Kapitalanlage ist es durchaus üblich, diese irgendwann weiterzuverkaufen, beispielsweise, wenn Sie dringend Kapital benötigen oder die Preise für Immobilien in der jeweiligen Region deutlich gestiegen sind. Doch was geschieht in diesem Fall mit den zuvor durchgeführten Abschreibungen für das laufende Jahr?
Die Abschreibungen enden für den Immobilienverkäufer im Monat des Verkaufs. Wenn Sie Ihre Immobilie also im März verkaufen, dürfen Sie noch für die Monate Januar und Februar die steuerlichen Vorteile der AfA nutzen.
Grundsätzlich führt eine Abschreibung zu einer Reduzierung des zu versteuernden Ertrages und reduziert damit die Steuerlast. Je geringer der Ertrag aus der Vermietung einer Immobilie ausfällt, umso weniger Steuern sind also am Ende zu bezahlen. In der Regel haben Sie aber ein großes Interesse daran, möglichst schnell und hoch abzuschreiben und eine hohe Miete zu nehmen, um die Rendite aus Ihrer Immobilie so hoch wie möglich zu halten.
Vergessen dürfen Sie dabei schließlich nicht, dass Sie unter Umständen Ihre Immobilie vor Ende der regulären Abschreibungsdauer verkaufen möchten. Ist dies der Fall und verkaufen Sie die Immobilie vor Ablauf der regulären Abschreibungsdauer, haben Sie wertvolles Geld verschenkt, sofern Sie bis zum Zeitpunkt des Verkaufs nicht den maximal möglichen Abschreibungsbetrag genutzt haben.
Grund und Boden gelten vor dem Gesetz als Dinge, die durch Nutzung nicht an Wert verlieren. Errichten Sie hingegen auf Ihrem Grundstück ein Haus, ist die Nutzungsdauer des Hauses zeitlich begrenzt. Denn Verschleiß und Abnutzung sowie natürliche Alterungsvorgänge werden den Wert der Immobilie im Laufe der Nutzungsdauer stetig reduzieren. Für Grundstücke gilt dies hingegen nicht. Diese gewinnen in der Regel an Wert – je nach Region – bzw. verlieren zumindest nicht an Wert.
Erwerben Sie eine Immobilie, dann ist der Zeitpunkt der Anschaffung maßgeblich für die Abschreibung, also der Monat, in dem der Besitz laut Kaufvertrag an Sie übergeht. Hierbei spricht man auch vom „wirtschaftlichen Übergang“. Keine Rolle spielen dagegen der Eintrag im Grundbuch oder das Datum des Kaufvertrags.
Das Finanzamt nimmt an, dass sich jedes Gebäude im Laufe der Zeit abnutzt und jedes Jahr ein wenig an Wert verliert. Am Ende der Nutzungsdauer ist es aus Sicht des Fiskus komplett wertlos. Daher ist es dem Immobilienbesitzer möglich, die Anschaffungskosten über die AfA steuerlich abzusetzen.
Konkret kann folgender Personenkreis von der AfA profitieren:
Aufgepasst: Wenn Sie eine Immobilie vergünstigt vermieten, beispielsweise an Verwandte, müssen Sie aus steuerlicher Sicht Vorsicht walten lassen. Die volle AfA können Sie nur dann in Anspruch nehmen, wenn Sie die Miete zu einem Betrag anschlagen, der mindestens zwei Drittel der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt. Befindet sich die Miete unter diesem Betrag, müssen Sie die AfA anteilig kürzen.
Bei selbstgenutztem Wohneigentum steht keine AfA zur Verfügung, da der Staat das Wohnen im selbstbewohnten Eigenheim als private Angelegenheit betrachtet. Sollten Sie die Immobilie jedoch zu einem späteren Zeitpunkt vermieten, können Sie ab dem Zeitpunkt der Vermietung die AfA in Anspruch nehmen. Hierbei wenden Sie dann den AfA-Satz an, der zu diesem Zeitpunkt Gültigkeit hätte, wenn die Immobilie von Anfang an vermietet worden wäre.
Fazit: Dank der AfA können Sie die Rendite Ihrer Immobilie erhöhen
Durch die AfA können Sie die Rendite einer Immobilie, die Sie als Kapitalanlage halten, steigern. Dennoch sollten Sie eine Immobilie nicht nur aus steuerlichen Gründen erwerben, da die Investition in eine Immobilie nur dann ein finanziell gutes Geschäft wird, wenn Mieteinnahmen auf lange Sicht gesichert sind.
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