Spielen Sie mit dem Gedanken, Ihre Eigentumswohnung zu verkaufen, dann gilt es, verschiedene Dinge zu beachten, um den maximalen Ertrag aus dem Verkauf zu gewinnen. In diesem Artikel führen wir Sie schrittweise durch die verschiedenen Prozesse beim Wohnungsverkauf. Dabei legen wir auch Wert auf bestimmte Besonderheiten und weisen Sie auf wichtige Entscheidungen hin, die es rund um den Wohnungsverkauf zu beachten gibt. Zudem erfahren Sie wertvolle Tipps, wie Sie den Verkauf Ihrer Eigentumswohnung so schnell wie möglich über die Bühne bringen können.
Unsere Leistungen im Überblick:
Auf der einen Seite ist der optimale Zeitpunkt für den Verkauf einer Wohnung von der Lage auf dem Immobilienmarkt abhängig. Die aktuelle Marktlage und Immobilienpreise in Städten wie München spielen eine entscheidende Rolle für den Verkaufserfolg. Auf der anderen Seite hängt der ideale Zeitpunkt aber natürlich auch von Ihren Verkaufsmotiven und Ihrer persönlichen Situation ab. Jeder Wohnungseigentümer hat unterschiedliche Gründe für den Verkauf - diese sollten bei der Planung berücksichtigt werden.
Einer der meisten Gründe, warum Personen ihre Immobilie verkaufen, ist der Umzug in einen anderen Ort bzw. eine andere Stadt. Auch eine gute Marktsituation und damit verbunden finanzielle Gründe sind häufige Motive für den Verkauf einer Wohnung. Scheidungen und Trennungen bzw. Angelegenheiten sind ebenfalls häufige Gründe, um die eigene Wohnung zu verkaufen.
Grundsätzlich fallen beim Verkauf einer Wohnung verschiedene Kosten an, die entweder vom Verkäufer oder vom Käufer zu tragen sind. Der Aufwand und die Kosten beim Wohnungsverkauf sollten bereits in der Planungsphase kalkuliert werden.
Hierzu zählen die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten, die Kosten für den Eintrag ins Grundbuch sowie Gebühren für das Aufsetzen des Kaufvertrages.
Hierunter fallen die Kosten für die Beschaffung notwendiger Unterlagen sowie Kosten für die Wertermittlung der Immobilie. Zu den Verkaufsunterlagen gehören unter anderem ein aktueller Grundbuchauszug, ein aktueller Lageplan und weitere wichtige Dokumente für die Abwicklung. Sollten Sie die Wohnung innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren verkaufen, müssen Sie zusätzlich mit einer Spekulationssteuer auf den Verkaufsgewinn rechnen. Diese Steuern können erheblich sein und sollten bei der Preiskalkulation und insbesondere beim Verkaufszeitpunkt berücksichtigt werden.
In der Regel ist der Verkauf einer Wohnung eine recht langwierige Angelegenheit, die sich durchaus über mehrere Monate ziehen kann. In jedem Fall vorteilhaft ist es, sämtliche erforderlichen Unterlagen bereits in der Vorbereitungsphase zu besorgen sowie den aktuellen Verkehrswert der Wohnung ermitteln zu lassen. Wenn Sie eine geeignete Verkaufsstrategie wählen und die Wohnung durch aussagekräftige und ansehnliche Exposés in verschiedenen Portalen bewerben, dann werden sich sehr wahrscheinlich recht bald Kaufinteressenten finden lassen. Im Anschluss geht es daran, Besichtigungstermine mit potentiellen Käufern zu organisieren und Verkaufsverhandlungen zu führen. Sollte eine ausreichende Bonität des Käufers vorhanden sein, können Sie den Kaufvertrag aufsetzen lassen. Zum Abschluss folgen noch der Termin beim Notar, die Eintragung ins Grundbuch, die Abwicklung der Zahlung sowie als finaler Schritt die Schlüsselübergabe.
All dies klingt nach viel Arbeit. Insbesondere wenn Sie in Immobiliengeschäften nicht sehr bewandert sind, macht es daher Sinn, sich mit einem Immobilienmakler einen Fachmann zur Seite zu holen, der Sie bei den verschiedenen Prozessen während des Verkaufs unterstützt bzw. Ihnen viele Dinge, die beim Verkauf anfallen, komplett abnimmt.
In dieser Phase ist die Bewertung der Immobilie wichtig, da sie die Grundlage für den Angebotspreis bildet. Eine professionelle Immobilienbewertung liefert objektive Faktoren für die Preisfindung und berücksichtigt alle relevanten Punkte des Objekts. Außerdem stellen Sie in dieser Phase sämtliche notwendigen Dokumente zusammen, damit Sie diese zur Hand haben, wenn sich die ersten Interessenten bei Ihnen melden. Ehe Sie die Wohnung Kaufinteressenten präsentieren, beheben Sie im Vorfeld kleinere Mängel und reinigen die Wohnung, damit Sie diese von der besten Seite zeigen können.
Zunächst geht es darum, die Käuferzielgruppe zu definieren, damit Sie anschließend eine passende Vermarktungsstrategie wählen können. Die Definition der Käuferzielgruppe ist entscheidend für den Erfolg der Vermarktung - ob Singles, Familien oder Investoren Ihre Wohnung kaufen werden. Wenn Sie dann das Exposé und Anzeigen erstellt haben, kann es mit der Vermarktung losgehen und Sie können Besichtigungstermine planen und durchführen.
Gibt es einen geeigneten Käufer für die Wohnung, geht es in die Phase der Abwicklung. Nachdem die Verkaufsverhandlungen erfolgreich waren, lassen Sie sich eine Finanzierungsbestätigung durch die Bank des Käufers geben. Im Anschluss können Sie bei einem Notar einen Kaufvertrag aufsetzen lassen. Die professionelle Abwicklung durch einen Notar garantiert rechtliche Sicherheit für beide Parteien beim Kauf und Verkauf.
Nachdem sowohl der Käufer als auch der Verkäufer den Vertrag beim Notar unterzeichnet haben und der Kaufpreis an Sie bezahlt wurde, geht es an die Schlüsselübergabe und die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch. Diese finale Phase beendet den Wohnungskauf offiziell und überträgt alle Rechte an der Immobilie auf den neuen Eigentümer.
Möchten Sie Ihre Wohnung verkaufen, dann sollten Sie in jedem Fall etwas Geduld aufbringen, denn Hektik und übereiltes Handeln sind denkbar schlechte Ratgeber für einen möglichst lukrativen und reibungslosen Verkauf der Eigentumswohnung. Grundsätzlich ist die Dauer beim Wohnungsverkauf von der Nachfrage sowie der Tatsache abhängig, wie schnell sich ein passender Käufer finden lässt.
Verschiedene Faktoren beeinflussen die Nachfrage nach Eigentumswohnungen zum Kauf. Natürlich sind die Chancen, einen passenden Käufer zu finden, umso größer, je höher die Nachfrage nach Wohnungen in der jeweiligen Region ist. So spielt die Marktsituation für die Nachfrage ebenso eine Rolle, wie die Lage der Wohnung sowie die umgebende Infrastruktur. Auch die Ausstattung bzw. der Zustand der Wohnung spielt für die Nachfrage eine Rolle.
Wenn Sie schnell und reibungslos Ihre Eigentumswohnung verkaufen möchten, dann kennen Sie die Käuferzielgruppe. Denn mit diesem Wissen können Sie eine optimale Vermarktungsstrategie entwickeln und die Wohnung mit einem anschaulichen Exposé über geeignete Vermarktungskanäle präsentieren. Zusätzlich ist es wichtig, den Verkehrswert der Wohnung zu kennen, um einen realistischen Angebotspreis bestimmen zu können. Lassen Sie hierfür am besten eine Immobilienbewertung durch einen erfahrenen Immobilienmakler durchführen. Hiermit erhalten Sie eine solide Einschätzung, wie es um den Wert Ihrer Immobilie tatsächlich bestellt ist.
Orientieren Sie sich beim Angebotspreis am Verkehrswert der Wohnung, der Nachfrage in der Region sowie Ihrer Vermarktungsstrategie. Wenn Sie sich für einen höheren Preis entscheiden, bedeutet dies häufig eine längere Verkaufsdauer. Wählen Sie hingegen einen vergleichsweise günstigen Verkaufspreis, dann werden Sie häufig schneller einen Käufer finden. Für den bestmöglichen Profit aus dem Wohnungsverkauf, setzen Sie den Angebotspreis weder zu hoch noch zu niedrig an und orientieren sich am besten am Verkehrswert der Immobilie. Als Immobilienbesitzer messen Sie Ihrer Wohnung vielleicht einen emotionalen Wert bei, sodass der subjektiv angenommene Angebotspreis vom Verkehrswert abweicht. Daher ist es umso wichtiger, den objektiven Verkehrswert von einem erfahrenen Immobilienmakler bestimmen zu lassen.
Natürlich hat der aktuelle Zustand Ihrer Wohnung einen großen Einfluss auf den Verkaufspreis. Wenn Sie einen möglichst hohen Profit aus dem Verkauf ziehen möchten, kann es durchaus sinnvoll sein, wertsteigernde Maßnahmen an der Wohnung noch vor dem Verkauf durchzuführen bzw. vornehmen zu lassen. Dabei spielt es eine Rolle, wie hoch die Kosten für die Modernisierungs- bzw. Renovierungsarbeiten ausfallen. Die Ausgaben hierfür sollten in Relation zur Wertsteigerung stehen.
In dieser Hinsicht kann Sie ein Immobilienmakler beraten, denn dieser kann aufgrund seiner Erfahrung gut abschätzen, ob sich entsprechende Renovierungsarbeiten vor dem Verkauf lohnen.
Die Art der Wohnung, deren Lage sowie die damit verbundene Käuferzielgruppe sollten darüber entscheiden, ob Sie eine Wohnung leerstehend oder vermietet verkaufen sollten.
Bieten Sie eine leerstehende Wohnung zum Verkauf an, erhöht dies auf der einen Seite Ihre Verkaufschancen und andererseits auch den Wert der Wohnung. Der Grund hierfür ist ganz simpel: Jeder Mieter besitzt einen Kündigungsschutz, was viele potentielle Käufer abschreckt, eine vermietete Wohnung zu kaufen. Erst wenn der Käufer nachweisen kann, dass er die Immobilie für eigene Wohnzwecke erworben hat, kann er eine Kündigung wegen Eigenbedarfs aussprechen. Hierbei ist aber die gesetzliche Kündigungsfrist einzuhalten, die bis zu neun Monate betragen kann. Solche Hürden sind beim Kauf einer leerstehenden Wohnung nicht zu überwinden, weswegen leerstehende Objekte häufig zu einem deutlich höheren Preis verkauft werden.
Für Kapitalanleger spielt es weniger eine Rolle, ob die Wohnung bezugsfrei oder vermietet zum Verkauf angeboten wird, da sie auf der Suche nach einer attraktiven Rendite sowie einer stabilen Kapitalanlage sind. Von großem Interesse sind für diese Zielgruppe Immobilien, mit denen sich vergleichsweise hohe Mieteinnahmen erzielen lassen und bei denen in nächster Zeit keine Modernisierungs- bzw. Renovierungsmaßnahmen anstehen. In besonders gefragten Regionen, wie etwa München, Hamburg oder Berlin, lassen sich für vermietete Objekte in einem guten Zustand daher sehr schnell interessierte Kapitalanleger und damit Käufer finden.
Ehe Sie mit der Vermarktung Ihrer Immobilie beginnen, sollten Sie alle erforderlichen Unterlagen für den Verkauf der Wohnung vorliegen haben. Dabei sollten vor allem folgende Dokumente nicht fehlen:
Sollten Ihnen bestimmte Dokumente nicht vorliegen, können Sie oder der beauftragte Immobilienmakler diese in der Regel gegen eine Gebühr bei der Hausverwaltung anfordern.
Das A und O beim Verkauf einer Wohnung ist die geeignete Vermarktungsstrategie. Wenn Sie eine professionelle Vermarktung wählen, die an der Zielgruppe orientiert ist, beschleunigen Sie den Verkaufsprozess. Hierfür sind verschiedene Schritte notwendig.
Möchten Sie schnell Ihre Eigentumswohnung verkaufen, ist es wichtig, die richtige Käuferzielgruppe zu kennen und die Vermarktungsstrategie entsprechend auf diese Zielgruppe auszurichten. Als mögliche Käuferzielgruppen mit Eigenbedarf kommen Singles, Studenten, Senioren und auch Paare infrage. Sollte es sich um eine bereits vermietete Wohnung handeln, sollten Sie sich für eine Strategie entscheiden, die insbesondere auf Kapitalanleger und Investoren ausgerichtet ist.
Sie sollten Ihre Wohnung dort vermarkten, wo sich die gewählte Käuferzielgruppe aufhält. Präsentieren Sie Ihr Objekt daher beispielsweise auf Immobilienportalen im Internet oder in Zeitungen.
Schon im Vorfeld sollten Sie sich auf Preisverhandlungen vorbereiten und sich für eine Preisstrategie entscheiden. Generell gibt es hierbei zwei Optionen: die Leicht-über-Marktwert-Strategie und die Unter-Marktwert-Strategie
Nun geht es darum, die Immobilie ansprechend zu präsentieren. Dies geschieht mithilfe eines Exposés. Die heutigen technischen Möglichkeiten erlauben es, Exposés auch in digitaler Form anzubieten. Hierbei sind dann virtuelle Rundgänge durch die Wohnung möglich. In jedem Fall sollten Sie die wichtigsten Fragen rund um die Wohnung im Exposé beantworten. Zusätzliches Interesse können Sie durch ansprechende Fotos wecken. Auch ein Grundriss sollte im Exposé nicht fehlen.
Beantworten Sie Anfragen von potentiellen Käufern möglichst zügig und koordinieren Sie Besichtigungstermine. Wichtig ist es, die Wohnung in einem sauberen und ordentlichen Zustand zu präsentieren. Entfernen Sie dabei allzu persönliche Gegenstände, sofern die Wohnung noch vermietet ist oder von Ihnen genutzt wird. Bereiten Sie sich auf die wichtigsten Fragen der Käufer gut vor und sorgen Sie dafür, sämtliche wichtigen Dokumente bei der Besichtigung zur Hand zu haben.
Wenn sich ein interessierter Käufer gefunden hat, geht es an die Verkaufsverhandlungen. Wenn Sie als Verkäufer jegliche Preisminderung ablehnen, wird es schwieriger werden, einen zahlungskräftigen Käufer zu finden. Optimal ist es, sich bereits im Vorfeld für eine logische Preisstrategie entschieden zu haben. Wenn Sie sich auf einen Kaufpreis geeinigt haben, dann geht es im nächsten Schritt darum, die Bonität des Käufers über die Vorlage einer Finanzierungsbestätigung zu prüfen.
Für sämtliche Immobiliengeschäfte ist laut Bürgerlichem Gesetzbuch eine notarielle Beurkundung erforderlich. Die Kosten für den Notar betragen zwischen 1,5 und zwei Prozent des Kaufpreises. In der Regel muss der Käufer diese Kosten übernehmen. Damit er den Kaufvertrag aufsetzen kann, wird der Notar verschiedene Informationen bei den beiden Vertragsparteien bzw. den zuständigen Ämtern einholen. Wenn ihm sämtliche Dokumente und Informationen vorliegen, wird der Notar den Vertragsentwurf erstellen, der von beiden Parteien zu unterzeichnen ist.
Wenn der Kaufvertrag von beiden Parteien unterzeichnet wurde, wird der Notar verschiedene Schritte in die Wege leiten, beispielsweise die Eintragung in das Grundbuch, die Zahlungsaufforderung an den Käufer sowie die finale Schlüsselübergabe.
Die Antwort auf diese Frage ist unter anderem davon abhängig, wie erfahren Sie in Immobiliengeschäften sind und wie viel Zeit Sie für den Verkauf Ihrer Wohnung einbringen können. Wie bereits gesagt, handelt es sich beim Verkauf einer Wohnung um ein recht zeitaufwendiges Projekt.
In jedem Fall ist ein Immobilienmakler ein wertvoller Partner, wenn es um den Verkauf einer Wohnung geht. Aufgrund seiner Erfahrung und seiner Expertise in Sachen Immobiliengeschäften wird er Ihnen bei jedem Verkaufsschritt mit Rat und Tat zur Seite stehen. Auf Wunsch können Sie natürlich auch sämtliche anfallenden Aufgaben rund um den Verkauf Ihrer Wohnung an den Immobilienmakler übertragen. In diesem Fall können Sie sicher sein, keine groben Fehler beim Wohnungsverkauf zu begehen, die am Ende im schlimmsten Fall Ihren Verkaufsgewinn schmälern. Welche typischen Fehler es beim Immobilienverkauf zu vermeiden gibt, erfahren Sie im nächsten Abschnitt.
Keinesfalls sollten Sie beim Eigentumswohnung Verkaufen am Faktor Zeit sparen. Damit Sie nicht in Stress geraten, ist eine frühzeitige und gute Vorbereitung das A und O für einen erfolgreichen und gleichzeitig schnellen Verkauf Ihrer Wohnung. Überlassen Sie als Eigentümer nichts dem Zufall und planen Sie ausreichend Zeit für die notwendigen Vorarbeiten ein.
Sicherlich ist es in Ihrem Interesse, den Wohnungsverkauf so schnell wie möglich über die Bühne zu bringen. Möglicherweise sind Sie auch durch verschiedene Umstände, beispielsweise finanzielle Angelegenheiten, zu einem raschen Verkauf gezwungen. Dennoch ist Hektik ein schlechter Ratgeber beim Verkauf einer Immobilie. Zum einen kann ein vorschneller Verkauf zu Fehlern führen, zum anderen schwächen Sie mit einem Verkauf unter Zeitdruck Ihre Verhandlungsposition, was sich am Ende negativ auf den Verkaufserlös auswirken kann.
Begehen Sie nicht den klassischen Fehler und schätzen Sie den Wert Ihrer Wohnung nach eigenem Gefühl. Setzen Sie stattdessen auf einen erfahrenen Immobilienmakler oder sogar Gutachter, der den Wert Ihrer Immobilie objektiv und genau ermittelt. Dieser Wert ist dann für die Findung eines angemessenen Kaufpreises und damit für einen lukrativen Verkauf Ihrer Wohnung von entscheidender Bedeutung.
Beantworten Sie Anfragen von potentiellen Käufern möglichst zügig und koordinieren Sie Besichtigungstermine. Wichtig ist es, die Wohnung in einem sauberen und ordentlichen Zustand zu präsentieren. Entfernen Sie dabei allzu persönliche Gegenstände, sofern die Wohnung noch vermietet ist oder von Ihnen genutzt wird. Bereiten Sie sich auf die wichtigsten Fragen der Käufer gut vor und sorgen Sie dafür, sämtliche wichtigen Dokumente bei der Besichtigung zur Hand zu haben.
Viele Eigentümer neigen dazu, ihre Fähigkeiten in Sachen Immobiliengeschäften zu überschätzen. In der Folge erweisen sich das Erstellen eines ansprechenden Exposés, die Präsentation der Wohnung bei Besichtigungsterminen sowie die Verkaufsverhandlungen als zeitaufwendiger und komplizierter als zunächst erwartet.
Zahlreiche Eigentümer scheuen sich aus Gründen falscher Befangenheit davor, die Bonität von potentiellen Käufern zu prüfen. Dies kann den Eigentümer jedoch am Ende sehr teuer zu stehen kommen. Eine Rückabwicklung eines Kaufvertrages aufgrund von Finanzierungsproblemen ist zeitaufwendig und kostspielig. Hat man dagegen eine Finanzierungsbestätigung durch die Bank des Käufers vorliegen, ist man auf der sicheren Seite.
Fazit: Im Vergleich zum Verkauf eines ganzen Hauses ist Eigentumswohnung Verkaufen vergleichsweise unkompliziert. Dies nehmen zumindest Laien in Immobiliengeschäften gerne an. Doch auch beim Wohnungsverkauf sind eine gute Vorbereitung sowie die korrekte Herangehensweise entscheidende Faktoren dafür, wie schnell sich passende Käufer für das Objekt finden lassen und welchen Verkaufspreis man am Ende für die Wohnung erzielen kann. Wir empfehlen Ihnen daher unbedingt, einen erfahrenen Immobilienmakler mit dem gesamten Verkaufsprozess zu beauftragen. Am Ende können Sie hierdurch nicht nur Ihre Nerven schonen, sondern Zeit sparen und sich über einen lukrativen Verkaufserlös freuen.
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