Das Nießbrauchrecht kann auf eine lange Tradition zurückblicken, die bis zurück ins Mittelalter reicht. Liegt ein Nießbrauchrecht vor, ist es dem Nießbraucher erlaubt, eine Immobilie zu nutzen und gleichzeitig wirtschaftliche Vorteile aus ihr zu ziehen. Dies bedeutet in den meisten Fällen, dass der Bewohner eines Hauses nicht nur das Recht hat, das Objekt zu bewohnen, sondern auch zu vermieten und dadurch Mieteinnahmen zu erzielen. Der Nießbrauch ist also ein unverkäufliches und zugleich nicht verwertbares Nutzungsrecht für fremdes Eigentum.
Mit dem Nießbrauch werden einer Person verschiedene Rechte eingeräumt. In der Regel bedeutet dies ein Recht darauf, in der Immobilie zu wohnen und alle Früchte aus der Immobilie zu ziehen, diese also beispielsweise zu vermieten. Allerdings sind diese Rechte nicht frei von bestimmten Pflichten gegenüber dem Eigentümer. Als wirtschaftlich Verantwortlicher muss er das Objekt in einem gewissen Umfang instand halten. Zugleich müssen Mieteinnahmen, sofern sich der Nießbraucher für eine Vermietung des Objektes entscheidet, vom Nießbraucher versteuert werden. Darauf gehen wir in einem der nächsten Kapitel aber noch genauer ein.
Einen Nießbrauch auf eine Immobilie wird auf Grundlage eines Notartermins ins Grundbuch eingetragen, damit es bindend ist. Konkret bedeutet dies, dass der Nießbraucher weiterhin Mieteinnahmen aus dem Objekt erzielen darf, auch wenn er aus dem Haus oder der Wohnung ausgezogen ist.
Sollte eine Immobilie mit einem Nießbrauchrecht im Grundbuch belastet sein, ist es dem Eigentümer zwar erlaubt, das Objekt zu verkaufen - mit dem Verkauf des Objektes erlischt der Nießbrauch jedoch nicht. Wenn die Immobilie den Besitzer wechselt, darf der Nießbrauchnehmer auch unter einem neuen Besitzer weiterhin die Immobilie nutzen.
Dies führt dazu, dass ein Nießbrauchrecht auf eine Immobilie in der Regel den Immobilienwert und Beleihungswert deutlich reduziert. Wenn ein Eigentümer ein Haus verkaufen möchte, sollte er dies vor der Bestellung des Nießbrauchs berücksichtigen.
Ein Wohnrecht auf Lebenszeit darf nicht mit dem Nießbrauchrecht an einer Immobilie verwechselt werden. Ein Wohnrecht auf Lebenszeit bedeutet, dass eine Person die Immobilie solange nutzen darf, solange sie selbst darin wohnt. Anders als beim Nießbrauch darf sie jedoch keine Gewinne aus einer Verpachtung oder eine Vermietung der Immobilie erzielen.
In der Regel gilt das Nutzungsrecht lebenslang. Ist eine zeitliche Begrenzung des Nießbrauchrechtes erwünscht, muss dies vertraglich festgehalten werden.
Nießbrauchrechte für die Nutzung des Objektes und das Erwirtschaften von Erträgen lässt sich an Dritte weder verkaufen noch vererben. Es obliegt allein dem Eigentümer, das Nießbrauchrecht auf eine dritte Person zu übertragen, beispielsweise in einem Testament oder einem Erbvertrag.
Der Nießbrauch bei Immobilien wird im Grundbuch eingetragen. Möchte man ein Nießbrauchrecht löschen, muss daher der Nießbraucher der Löschung zustimmen. In diesem Fall erklärt er einen Verzicht auf den Nießbrauch. Eine entsprechende Erklärung ist laut Bürgerlichem Gesetzbuch nur dann rechtlich bindend, wenn sie vor dem Grundbuchamt eingereicht wurde.
Eine notarielle Beurkundung ist bei einer Löschung wichtig. Diese wird an das Grundbuchamt weitergeleitet. Der Eintrag im Grundbuch wird vom Amt entfernt. Dadurch geht das belastete Objekt zurück an den Eigentümer und der Nießbraucher hat in der Folge keine Rechte mehr am Objekt.
Das Nutzungsrecht endet mit dem Tod des Nießbrauchers. Es ist nicht vererbbar.
Nießbrauch ohne Eintrag im Grundbuch ist prinzipiell möglich, unter Umständen aber nicht sinnvoll, da der Nießbrauch ohne Grundbucheintrag nicht bestehen bleibt, wenn die Immobilie an einen Dritten übertragen wird.
Bei einem Nießbrauch fallen Steuern an. Wird eine Immobilie zu Lebzeiten an zukünftige Erben verschenkt und gleichzeitig ein lebenslanges Nießbrauchrecht für den Schenker vereinbart, sind Schenkungssteuer oder später Erbschaftssteuer betroffen. Die Höhe der Steuern hängt vom Immobilienwert nach Abzug des Nießbrauchwertes sowie vom jeweiligen Steuersatz und der Steuerklasse ab. Dabei sind auch gewisse Freibeträge zu berücksichtigen, bis zu denen keine Steuern anfallen. Zusätzlich beeinflusst das Nießbrauchrecht auch die Einkommensteuer, abhängig von der Art des Nutzungsrechts.
Der Nutznießer muss als wirtschaftlicher Eigentümer im Falle der Vermietung Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuern.
Wenn die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken verwendet wird, fallen keine Einnahmen an; aus diesem Grund lassen sich auch keine Werbungskosten geltend machen. Anders sieht es hingegen bei einer Vermietung der Immobilie aus. Die mit den Mieteinnahmen verbundenen Instandhaltungskosten lassen sich dann steuerlich absetzen.
Im Falle von Zuwendungsnießbrauch gibt es keine Änderungen in den Eigentumsverhältnissen. Die Nutzungsrechte am Objekt gehen hingegen auf eine andere Person über. Aus steuerlicher Sicht unterscheidet man beim Zuwendungsnießbrauch verschiedene Arten:
Entgeltlicher Nießbrauch: Wenn der Nießbraucher für die Nutzung des Objektes zahlt, lassen sich laufende Erhaltungsaufwendungen, so diese vom Eigentümer übernommen werden, als Werbungskosten absetzen. Er versteuert im Gegenzug die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.
Unentgeltlicher Nießbrauch: Aufwendungen für die Erhaltung, so sie der Eigentümer übernimmt, können auch in der Steuererklärung als Werbungskosten abgesetzt werden.
Teilentgeltlicher Nießbrauch: In diesem Fall teilt man den Nießbrauch in einen unentgeltlichen und einen entgeltlichen Nießbrauch auf und behandelt beide steuerlich entsprechend.
Im dem Fall, dass eine Immobilie verschenkt und mit einem Nutzungsrecht belastet wird, fällt zusätzlich noch Grunderwerbsteuer auf den Nießbrauchwert an - sofern die Schenkung an eine Person außerhalb des engsten Familienkreises geschieht. Hierzu zählen eigene Kinder oder der Ehepartner.
Folgend gibt es einige Beispiele, in denen deutlich wird, wann ein Nießbrauch sinnvoll ist und besonders häufig Anwendung findet.
Herr Müller möchte seine Rente etwas aufbessern, hat keine direkten Erben und denkt daher über den Verkauf seines Hauses nach. Allerdings möchte er weiterhin in dem Haus wohnen. In diesem Fall kann Nießbrauch eine sinnvolle Lösung sein. Er verkauft die Immobilie also unter der Bedingung, ein Nießbrauchrecht für sich bis zum Lebensende zu erhalten. Auf diese Weise wohnt er weiterhin in dem Haus und kann sich gleichzeitig über eine hübsche Geldsumme durch den Immobilienverkauf freuen.
Herr Maier hat keine direkten Erben und denkt an die Zukunft. Ihm ist klar, dass er unter Umständen irgendwann in ein Pflegeheim umziehen muss. Daher verkauft er schon frühzeitig sein Haus gegen ein lebenslanges Nießbrauchrecht. Tatsächlich kommt dieser Tag irgendwann und er zieht aus seinem Haus aus. Ein Mieter ist über einen Immobilienmakler schnell gefunden. Durch die Mieteinnahmen kann Herr Maier einen Teil der Kosten decken, die für die Unterbringung im Pflegeheim entstehen.
Herr Schmidt verschenkt sein Haus an seinen Sohn und lässt sich einen Nießbrauch eintragen. Durch die damit verbundene Minderung des Immobilienwerts kann sein Sohn die komplette Schenkungssteuer sparen. Der Sohn müsste auf eine reine Schenkung tatsächlich eine hohe Steuer entrichten, auch weil der Gesamtwert der Immobilie weit über dem steuerlichen Freibetrag liegt.
Herr Huber ist in der glücklichen Lage, ein Haus und ein großes Barvermögen zu besitzen. Nun hat er Sorge, dass seine Erben eine hohe Erbschaftssteuer entrichten müssen. Daher vererbt Herr Sommer das Haus mit Nießbrauch. Hierdurch mindert er den Immobilienwert und damit auch den Wert des kompletten Erbes, wodurch seinen Erben eine hohe Erbschaftssteuer erspart bleibt.
Der Verkauf einer Immobilie mit Nießbrauch zieht einen Preisabschlag für das Nießbrauchrecht nach sich. Dieser wird ermittelt auf Basis des Alters des Nießbrauchnehmers, seiner erwarteten Restlebenszeit, dem damit verbundenen Kapitalwertfaktor und der ortsüblichen Nettokaltmiete. Die Jahresmiete wird dann mit dem Kapitalwertfaktor multipliziert, um den Mindest-Preisabschlag vom Marktwert zu ermitteln.
Zunächst geht es beim Verkauf einer Immobilie mit Nießbrauch darum, eine Zielgruppe für solche Objekte zu definieren. Entscheidet man sich für den Verkauf einer Immobilie mit Nießbrauch, dann richtet sich das Angebot in erster Linie an Kapitalanleger, die den Kaufpreis entweder komplett aus der Liquidität bezahlen können oder nur eine sehr geringe Beleihung, sprich Finanzierung benötigen. Tatsächlich gibt es einige Anleger, die gezielt nach solchen Objekten Ausschau halten, weil solche Immobilien zu teils sehr attraktiven Preisen gehandelt werden.
Zusammenfassung
Unter Nießbrauch versteht man ein nicht verwertbares, nicht vererbbares und unverkäufliches Nutzungsrecht für fremdes Eigentum. Der Nießbraucher hat das Recht, die Immobilie selbst zu nutzen oder Mieteinnahmen daraus zu erzielen, ohne dass ihm das Objekt rechtlich selbst gehört.
Lohnend kann ein Nießbrauch beispielsweise dann sein, wenn der Eigentümer schon zu Lebzeiten ein Haus an seine Kinder schenken möchte, jedoch sein Eigentum weiterhin nutzen will oder, wenn er keine direkten Nachkommen hat und schon zu Lebzeiten Kapital aus dem Immobilienverkauf ziehen möchte. Mit dem Nießbrauchrecht ist es ihm möglich, bis zum Lebensende in der Immobilie wohnen zu bleiben oder Mieteinnahmen daraus zu erwirtschaften.